나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4261 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층1411호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '이레하이니스' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 기호 1(1411호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택' 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 자체지반 평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4-5 미터 내외의 도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 중점경관관리구역(회천시가지) 중점경관관리구역(회천시가지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4261 (1)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층1411호

건물명: 이레하이니스

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물

사용승인일: 2021년 11월 25일 (사용승인 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.59㎡ (약 3.2평)

건물면적: 49.82㎡ (약 15.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 299,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '이레하이니스' 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난합니다. 지하철 1호선 덕계역이 도보 약 16분 거리에 위치합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 기호 1(1411호)로서, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난합니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용

토지는 대체로 부정형의 자체 지반 평탄한 주상용 건부지이며, 서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 편의 및 교육시설

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 덕계초등학교, 덕계고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2024년 6월 25일 접수된 신한은행의 근저당(을3)입니다.

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (주식회사이레종합건설)

* 갑5: 소유권이전 (장해용, 매매, 2024-06-25)

* 을3: 근저당 (신한은행, 264,000,000원, 2024-06-25, 말소기준권리)

* 을4: 근저당 공동담보 (주식회사이레종합건설, 31,000,000원, 2024-07-23, 말소)

* 갑6: 가압류 (오릭스캐피탈코리아, 25,902,679원, 2025-04-30, 말소)

* 갑7: 임의경매 (신한은행, 248,284,875원, 2025-09-16, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 320,902,679원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 해당 물건의 현재 임차인 또는 점유자에 대한 정보가 불확실하므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니, 현장 방문 등을 통해 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 덕계동 지역은 주거지, 상업시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요를 흡수할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 근린생활시설 등을 통해 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있으며, 차량 이동 시 대형마트 및 기타 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

본건 인근에 덕계초등학교, 덕계고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유자에 대한 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지) 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 본건의 감정가(299,000,000원)와 유사 면적 및 연식의 거래 사례에서 추정되는 시장 가치(약 149,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 평가 기준의 차이, 혹은 특정 물건의 가치 평가 오류 등 여러 요인에 기인할 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재의 도시형생활주택(원룸형)으로, 건물 연식(2021년 사용승인) 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계의 불확실성, 토지 이용 제한 사항, 그리고 특히 감정가와 시장 추정 시세 간의 큰 괴리가 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 없이 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 대상 임대 수익 창출이 가능한 상품입니다.

* 최근 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료 중 가장 유사하다고 판단되는 행복마을2차(2019년 준공, 70.2㎡, 210,000,000원 거래)의 사례를 바탕으로 역산한 현재 시장 시세는 약 149,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가인 299,000,000원에 비해 절반 수준에 해당하며, 상당한 괴리를 보입니다.

이러한 시세와의 괴리를 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다. 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시세와 물건의 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

제시된 시장 추정치를 바탕으로, 보수적인 접근 시 다음과 같은 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

상기 금액은 주변 시세 자료를 기반으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 매각 절차, 경쟁 입찰 상황, 물건의 정확한 상태 및 추가적인 시장 분석 결과에 따라 유동적으로 조정되어야 합니다. 또한, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 제시된 이유는 시세와의 큰 차이점을 반영한 것이므로, 입찰 전 반드시 소유권 이전 비용, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.