나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73056 [1] 경기도 포천시 선단동 819-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단5통 마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 주택, 농지 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1, 6): 부정형 평지로서, 2필 일단의 주택건부지로 이용중임. - 기호(3): 유사 사다리형 평지로서, 공업나지임. - 기호(4): 부정형 평지로서, 전 상태임. - 기호(5): 사다리형 평지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 6）토지 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하며, 기호(3~5) 토지는 지적상 맹지로서, 기호(1, 6) 토지를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기호(3) : 농림지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>산지관리법 협의 대상(2025. 12. 30.까지) - 기호(4) : 계획관리지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기호(5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기호(6) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

기호(4) 토지상에 기호㉠이 소재함. (후면 “건물개황도”, “사진용지” 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 사이딩마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시임.

이용상태

단독주택임. (상세사항은 후면 “건물개황도”참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73056 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 선단동 819-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 665,425,610원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 771.00㎡ (약 233.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 106.93㎡ (약 32.34평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층, 외벽 사이딩, 내벽 벽지, 창호 하이샷시

* 건물 사용승인일: 2011년 6월 15일

2. 입지조건

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단5통 마을회관' 북서측 근거리에 위치함.

* 주위는 중·소규모 공장, 주택, 농지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 토지(기호 1, 6)는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

* 나머지 토지(기호 3~5)는 지적상 맹지이며, 기호 1, 6 토지를 통해 출입해야 함.

3. 권리분석

4. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 주식회사 뉴동림대부의 근저당권(을22)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 주식회사 뉴동림대부의 근저당권(을10)임.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보임.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 불명확함.

3.3. 임차인 현황

* 조사된 임차인 현황 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상임.

3.4. 채무 총액

* 등기부채권 총액: 662,000,000원 (토지 및 건물 근저당권, 질권 등 합계)

4. 상권분석

5. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

* 제공된 최근 매매/전월세 정보는 연립, 다세대, 빌라에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 참고 시, 2026년 6월 거래 사례를 보면, 35.74㎡(약 10.8평) 다세대 주택이 48,000,000원에, 44.56㎡(약 13.5평) 다세대 주택이 67,000,000원에, 67.185㎡(약 20.3평) 다세대 주택이 130,000,000원에 거래됨.

* 이는 본건 단독주택의 대지면적(771㎡) 및 건물면적(106.93㎡)과는 규모 차이가 크므로, 단순 시세 비교보다는 개별적인 가치 평가가 필요함.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

* 본건 소재지 주변에서 직접적으로 명시된 '혐오시설' 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 포천시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장 등) 건설 논란이 있으며, 이는 잠재적인 환경 및 지역 이미지 관련 우려 요소로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설에 대한 정보는 부족하나, '선단5통 마을회관'이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 접근성은 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

* 인근 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 포천시 선단동 지역의 학교 현황은 추가 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있음.

* 일부 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 추가 절차가 필요할 수 있음 (2025.08.26까지).

6.2. 토지 이용 현황

* 토지 여러 필지가 단독주택 건부지로 이용 중이나, 필지별(기호 3, 4, 5) 용도가 공업나지, 전, 주거나지 등으로 다양하게 혼재되어 있음. 이는 향후 토지 활용 계획에 복합적인 고려가 필요함을 시사함.

6.3. 맹지 가능성

* 토지 일부(기호 3~5)가 지적상 맹지이며, 인접 토지(기호 1, 6)를 통한 통행로 확보가 필수적임. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 건물 노후도

* 건물 사용승인일이 2011년으로, 현재 약 15년 경과됨. 주요 설비(난방 등) 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

* 본 물건은 포천시 선단동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

* 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편임.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 토지 일부의 맹지 가능성, 다양한 토지 이용 계획 및 제한사항, 건물 노후도 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분임.

* 인근 다세대 주택 시세는 있으나, 본건 단독주택과의 직접 비교는 어려우므로 개별적인 가치 평가가 중요함.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(771㎡)을 활용한 증축, 개축, 또는 신축 가능성.

* 현재 주택 외에 추가적인 토지 활용을 통한 수익 창출 가능성 모색.

* 채권자(주OOOOOOOO)가 임의경매를 신청하여 채권 회수에 대한 의지가 명확한 점.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

* 감정가: 665,425,610원

* 인수되는 권리/임차보증금: 0원

* 주변 시세 비교: 주변 다세대 주택 시세로는 직접적인 비교가 어려움.

* 종합적인 고려 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 향후 토지 활용 계획 및 추가적인 건축 가능성, 주변 개발 계획 등을 면밀히 분석한 후 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 예상 입찰가: 감정가 대비 70~90% 범위 (약 4억 6천만원 ~ 6억원)에서 신중하게 접근하되, 현장 방문 및 심층적인 시장 조사를 기반으로 최종 결정 권고.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.