나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4278 [1] 경기도 의정부시 고산동 945 고산 디에트르 에듀파크 아파트 105동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 '훈민중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건 내 105동 5층 503호(1개호)로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 인조석 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 외곽공도를 통하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로2류(폭 30m~35m)(원도와 일치작업(정정))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-3호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2020-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-02-17)(훈민중학교,(가칭)고산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경4278 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 고산동 945, 고산 디에트르 에듀파크 아파트 105동 5층 503호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

560,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 60.91㎡ (약 18.43평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물면적 (분양면적): 본건의 전용면적은 84.98㎡이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상으로는 신한은행, 비엔케이캐피탈 등이 근저당 및 경매 신청 채권자로 기재되어 있습니다.)

1.9. 특이사항

중복사건, 유동화물건

1.10. 주의사항

별도로 명시된 주의사항은 없습니다.

1.11. 특수물건정보

중복사건, 유동화물건

1.12. 아파트 정보

* 아파트명: 고산 디에트르 에듀파크 (의정부 고산 대방노블랜드 에듀파크 아파트)

* 사용승인일: 2020년 11월 06일

* 해당 층수: 25층 중 5층

* 총 세대수: 932세대

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 난방 방식: 지역난방 (설비 내역에 명시)

* 주차 대수: 단지 내 총 1121대 (지하 1121대) [cite: INPUT]

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 [cite: INPUT]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 '훈민중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임 [cite: INPUT].

2.2. 교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임 [cite: INPUT].

2.3. 주변 시설 (외부 검색 결과 포함)

* 주거 환경: 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 지역으로 주거 기능이 중심입니다 [cite: INPUT].

* 교육 시설: 훈민중학교가 인접해 있으며, 고산지구 내 교육 환경 보호 구역으로 지정된 학교들이 있어 교육 환경이 양호합니다 [cite: INPUT].

* 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: INPUT].

* 혐오 시설: 주변 지역을 조사한 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 근저당권, 신한은행, 2021년 01월 07일 접수. 본 경매 물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 매각으로 인해 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 이후 권리 위주)

* 을1: 신한은행 근저당권 (채권최고액 386,400,000원) - 말소기준권리

* 을2: 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 (채권최고액 162,000,000원)

* 을3: 주식회사안전대부 근저당권 (채권최고액 63,700,000원)

* 갑4: 의정부세무서장 압류

* 갑7: 의정부시 압류

* 갑8: 주식회사미소조경건설 가압류 (채권액 27,000,000원)

* 갑9: 신한은행 임의경매 (채권자)

* 갑10: 구리세무서장 압류

* 을3-4: 주식회사유진대부금융 3번근저당권부채권질권설정 (채권액 63,700,000원)

* 갑11: 비엔케이캐피탈 임의경매 (채권자)

* 상기 등기부등본에 기재된 권리 중, 말소기준권리(을1) 이후에 설정된 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등은 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 등기되어 있지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 639,100,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 따라서, 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 공동주택으로서, 지역 내 주거 수요를 중심으로 형성된 상권입니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 주거 단지 형성과 고산지구 개발 계획 등을 고려할 때, 주거지로서의 가치는 안정적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육: 훈민중학교 및 (가칭)고산고등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 우수합니다 [cite: INPUT].

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: INPUT].

* 생활: 단지 내 상가 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 관리사무소 연락처는 031-856-8283입니다 [cite: INPUT].

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 의정부 고산 대방노블랜드 에듀파크

* 세대수: 932세대

* 건축년도: 2020년

* 총 동수: 11개 동

* 주차: 총 1121대 (지하 1121대), 세대당 약 1.2대 주차 가능 [cite: INPUT].

* 기타 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다 [cite: INPUT].

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 동시에 진행될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 중복 여부를 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 자산유동화전문회사(AMC) 등을 통해 채권이 정리되는 과정에서 경매에 나온 물건입니다. 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 등기부상 권리 분석 결과는 명확하게 확인됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다 [cite: INPUT].

* 도로 관련: 대로2류, 대로3류, 소로3류 등에 접해 있어 차량 접근 및 이용에 문제는 없을 것으로 판단됩니다 [cite: INPUT].

* 보호구역: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 주변으로 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: INPUT].

* 기타: 준보전산지, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다 [cite: INPUT].

6.3. 공부와의 차이

없음 [cite: INPUT].

6.4. 기타 참고사항

* 임대 관계: 미상으로 확인되었습니다. (별도 임대차 관계가 있다면 인수 여부 및 명도 진행 시 고려해야 하나, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 입찰 전 면밀한 검토가 요구됩니다. 감정가(5.6억 원) 대비 최근 실거래가(약 5.05억~5.09억 원)를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주 및 재매각에 유리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 무보증금 임차인: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

* 선호도 높은 평형: 84.98㎡(약 25.7평)은 실수요자 및 투자자 모두에게 인기가 높은 면적입니다.

* 지역 개발 잠재력: 고산지구 내 공공주택지구 지정 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월~6월 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 1층, 74.1209㎡ (약 22.42평) 실거래가: 370,000,000원

* 11층, 73.804㎡ (약 22.33평) 실거래가: 505,000,000원

* 21층, 73.804㎡ (약 22.33평) 실거래가: 509,000,000원

본건은 84.98㎡(약 25.70평) 면적의 5층 물건으로, 유사 면적대의 고층 실거래가(약 5.05억~5.09억 원)를 참고할 때, 5층이라는 층수를 고려하여 시세는 약 4.8억 원 ~ 5.0억 원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 감정가 및 시세 비교

* 감정가: 560,000,000원

* 최근 고층 실거래가: 약 505,000,000원 ~ 509,000,000원

* 예상 시세 (5층 기준): 약 480,000,000원 ~ 500,000,000원

9.3. 예상 입찰가 제안

경매는 경쟁률, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 안정적인 권리관계와 인수 부담 없는 점을 고려하여, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 470,000,000원 ~ 490,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.