나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4049 [1] 경기도 의정부시 금오동 457-8 양지그린빌 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "가톨릭대학교 의정부성모병원" 남쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 경전철 '효자역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 202호로서 사용승인일:2013.03.15 외벽:치장 벽돌 쌓기 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(별첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동쪽으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경기도 의정부시 금오동 457-8번지에 위치한 양지그린빌 1동 2층 202호이며, 건축물대장상 사용승인일은 2013년 03월 15일입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.2. 면적 및 가격

감정평가액은 165,000,000원입니다.

토지면적은 31.78㎡ (약 9.62평)이며, 건물면적은 58.43㎡ (약 17.67평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경4049 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "가톨릭대학교 의정부성모병원" 남쪽 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 경전철 '효자역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동쪽으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접함), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(호국로)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기사항전부증명서에 따르면, 소유권보존(이원승) 및 소유권이전(신갑승) 내역이 있으며, 말소기준권리인 을5 근저당권(동소문새마을금고, 2014년 7월 18일 접수, 156,000,000원)이 존재합니다. 이후 임의경매(서울누리새마을금고, 2025년 9월 12일 접수, 73,688,980원) 및 가압류(우리금융캐피탈, 2025년 10월 15일 접수, 18,091,905원)가 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 174,091,905원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 지상권이 존재할 가능성이 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 이 점은 입찰 시 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 대항력 유무를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 7월 22일, 41.41㎡(약 12.5평) 면적의 '진주빌라(420-102)'가 7,500만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 181만원).

* 2026년 7월 16일, 26.28㎡(약 7.95평) 면적의 '천수이너스빌'이 6,700만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 255만원).

* 2026년 7월 7일, 59.565㎡(약 18.02평) 면적의 '진주빌라(283-27)'가 8,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 134만원).

4.2. 시세 분석

본건 건물면적 58.43㎡(약 17.67평)의 감정가는 165,000,000원(㎡당 약 282만원)입니다.

주변 시세와 비교 시, 가장 유사한 면적(59.565㎡)의 거래 사례는 8,000만원(㎡당 약 134만원)으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 그러나 비교적 최신 건물(2013년 준공)인 점을 감안하면, 2019년 준공된 '천수이너스빌'의 ㎡당 가격(약 255만원)을 참고할 수 있습니다. 이 가격을 본건 면적에 적용 시 약 14,900만원 수준으로, 감정가에 근접하나, 작은 면적 대비 높은 가격일 수 있습니다. 비교적 오래된 건물(1990~1991년)의 거래가는 감정가보다 현저히 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 가톨릭대학교 의정부성모병원을 비롯하여 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 홈플러스(의정부점) 등 대형 쇼핑시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교통 환경

의정부 경전철 '효자역'이 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있습니다. GTX-C 노선 및 지하철 7호선 연장 계획 등 광역 교통망 개선 기대감도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유자가 존재하며 대항력 있는 임차인일 가능성이 있습니다. 이 경우 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 '양지그린빌 1동'으로 등재되어 있으나, 현황은 '양지그린빌 A동'으로 표시되어 있어 실제 건물명과 공부상의 명칭이 다소 차이가 있습니다. 이는 큰 문제는 아닐 것으로 보이나, 현장 확인 시 참고할 필요가 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 현재 파악되지 않은 지상권이 존재할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 금오동에 위치한 다세대주택으로, 의정부성모병원 및 경전철 효자역 인근에 있어 생활 편의성과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 비교적 최신 건물(2013년 준공)이라는 장점이 있으나, 주변 유사 면적의 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 임차인 정보 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 가능성)는 명도 및 권리 관계의 불확실성을 내포하므로, 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 가톨릭대학교 의정부성모병원 인근으로 생활 편의시설 이용 용이

* 경전철 효자역 역세권으로 대중교통 이용 편리

* 비교적 최근 준공(2013년) 연식으로 건물 상태 양호 기대

9. 예상 입찰가

감정가 165,000,000원 대비 주변 시세 및 물건의 잠재적 리스크(임차인 미상, 소멸되지 않는 권리 가능성)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 파악된 유사 면적의 최고가 거래 사례(59.565㎡, 8,000만원, ㎡당 약 134만원)와 비교 시, 또는 41.41㎡ 거래 사례(7,500만원, ㎡당 약 181만원)를 감안하여 보수적으로 산정 시, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

특히, 임대 관계 미상인 점은 명도 리스크를 증가시키므로, 이러한 부분을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다. 보수적으로는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 선에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.