나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13269 [1] 서울특별시 성북구 상월곡동 55-56 우남아파트 제102동 제3층 제309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 "월곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 '6호선 상월곡역' 등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 18층 건물 내 제102동 제3층 제309호로서, 외벽: 몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 부정형 완경사지 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 인접 공도와 연계된 단지 내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합) , 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-18)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13269 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 상월곡동 55-56 우남아파트 제102동 제3층 제309호

* 용도: 아파트

* 감정가: 627,000,000원

* 토지면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

* 건물면적: 84.51㎡ (약 25.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 애OOOOOO

* 건축물 용도: 공동주택 (주택)

* 사용승인일: 1994년 12월 24일

* 총 층수: 18층

* 해당 층수: 3층

* 세대수: 225세대

* 주차 대수: 총 141대 (지상 4대, 지하 7대, 기타 130대)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 "월곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 상월곡역 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 인근시설: 월곡중학교가 인접해 있음.

* 주변시설: 본건 소재지는 주거지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 철도 저촉이 확인됨.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (박을규, 박정숙 - 협의분할 상속)

* 근저당권 (애큐온저축은행, 2022-04-26 접수, 576,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (애큐온저축은행, 2025-09-10 접수, 507,319,231원) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 576,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 권리 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 상월곡동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주변에 상업시설 및 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활권은 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 상월곡 우남아파트

* 관리사무소 연락처: 02-916-6555

* 주소: 서울특별시 성북구 상월곡동 55-56

* 건축 연도: 1994년

* 동수: 2개동

* 세대수: 225세대

* 전용면적 (전체 단지): 19308.82㎡

* 총 면적 (전체 단지): 25709.092㎡

* 주차 대수 합계: 141대

* 최고층: 18층

* 최저층: 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 전기차 충전기: 지상 1대, 지하 0대

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 철도(저촉): 본건 토지가 철도 관련 계획과 저촉되는 부분이 있어 소음, 진동 또는 경관 등에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 상대보호구역, 절대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 존재함.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 존재함.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 제한 사항이 존재함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 2026-08-25 만료): 외국인 등 특정 대상자에게 해당될 수 있는 제한 사항임.

* 임대관계 미상: 현재 거주자에 대한 정보가 불확실하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 6호선 상월곡역을 이용하기 편리한 곳에 위치한 아파트입니다. 주변 환경이 양호하고 교통이 편리하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상 철도와 저촉되는 부분이 있고, 해당 층수가 3층으로 저층에 속하는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성: 지하철 6호선 상월곡역 인근에 위치하여 시내 접근성이 뛰어남.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역.

* 재건축/리모델링 가능성: 1994년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 (84.51㎡)의 경우 2026년 3월, 5월에 780,000,000원 (111.4㎡ 기준)으로 거래되었으며, 2026년 6월에는 540,000,000원 (59.64㎡ 기준)으로 거래되었습니다. 본건의 감정가는 627,000,000원입니다.

3층이라는 점과 임대 관계 미상 등 일부 리스크 요인을 고려하여, 감정가 및 시세 추이를 종합적으로 판단 시, 본건의 적정 입찰가는 약 590,000,000원에서 610,000,000원 사이로 예상됩니다. 권리 인수 금액은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.