나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경413 [1] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 8층와이-8088호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철8호선 "장지역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 "장지역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상11층 건 내 8층 와이-8088호로서 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 '판매시설(도매시장)' 임.

설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 엘리베이터 및 에스컬레이터, 소화설비, 주차장설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 북동측, 북서측, 서측으로 광대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(전술)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단 지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경413 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 8층 와이-8088호

용도: 판매시설

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 152,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.5165999999999995㎡ (약 1.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 장지역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 5층부터 지상 11층 건물 중 8층 와이-8088호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 공부상 용도는 '판매시설(도매시장)'입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비(엘리베이터 및 에스컬레이터), 소화설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상황

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중에 있습니다. 본건이 소재한 토지는 북동측, 북서측, 서측으로 광대로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

더불어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 허가 대상은 건축물의 용도로 사용되는 부지(아파트) 또는 외국인 등 특정 대상 및 용도입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

등기부등본상 소유권 보존은 에스에이치공사(2009-02-05)이며, 소유권 이전은 김현진(2010-03-26)으로 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당권(신한은행, 97,500,000원, 2010-03-26) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리로는 신한은행의 근저당권 2건(총 195,000,000원), 최지현의 상가건물임차권(19,406,000원), 신한은행의 임의경매(60,605,654원)가 있습니다.

등기부채권 총액은 214,406,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 최지현은 2023년 3월 2일에 전입(사업) 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 0원, 차임은 300,000원입니다. 배당신고일자는 2025년 10월 17일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 건 경매물건은 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 최지현의 경우 대항력이 없으며 인수해야 할 보증금도 없어 권리상 문제는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 가든파이브 상권 개요

가든파이브라이프는 연면적 약 42만 6천㎡ 규모에 패션관, 영관, 리빙관, 테크노관 등 4개 건물로 구성된 초대형 복합 쇼핑몰입니다. NC백화점과 현대시티몰, CGV 등 대형 테넌트가 입점해 있으며, 국내 최대 규모의 복합상업시설로서 쇼핑, 문화, 외식, 휴식을 원스톱으로 즐길 수 있는 몰링(Malling)이 가능한 공간입니다. 또한, 연중 다양한 문화 공연 및 이벤트가 개최되는 중앙 광장과 4가지 테마의 옥상 정원이 마련되어 있어 방문객들에게 즐길 거리와 휴식 공간을 제공합니다.

4.2. 주변 집객 시설

본 물건이 소재한 가든파이브 단지 내에는 NC백화점, 현대시티몰, CGV 영화관 등이 입점해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 지하철 8호선 장지역을 통해 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 뛰어나며, 주변에 문정동 로데오거리, 서울동부구치소, 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 다양한 상업, 업무, 법조 시설이 밀집해 있어 집객 효과가 높습니다. 특히, 송파 파크하비오 워터파크, 찜질스파 등 대규모 위락시설도 인접해 있어 잠재적 고객층이 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 8호선 장지역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 외곽순환도로, 동부간선도로, 송파대로 등 주요 도로망과도 인접하여 차량을 통한 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 편의시설

가든파이브 단지 내 현대시티몰, NC백화점, CGV, 이마트 등이 입점해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 송파 파크하비오 워터파크, 찜질스파 등 여가 시설도 인접해 있습니다.

5.3. 교육 및 공공시설

주변에 문정초, 송파초, 문덕초, 문정중, 송파중, 서울정보고, 문정고, 한영고, 한영외고, 한국방송통신대학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 공공시설로는 송파구청, 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청, 서울동부구치소 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본 물건의 토지는 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 특히 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 또는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 허가 의무가 있으므로, 향후 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건 관련 고려사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 일반적인 물건과 달리 특수한 계약 관계나 관리 구조가 있을 수 있으므로, 인수 및 활용 시 관련 서류 및 계약 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 8호선 장지역 역세권에 위치한 가든파이브라이프 내 판매시설로, 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 임차인 최지현은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 대규모 복합 쇼핑몰 내 상가로서 안정적인 임대수익 창출이 기대되며, 주변 지역 개발 호재와 함께 향후 시세 상승 잠재력도 갖추고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 8호선 장지역 도보 이용 가능, 가든파이브라는 수도권 최대 규모 복합 상업 시설 내 위치.

* 안정적인 수익 기대: 판매시설로서 꾸준한 임대수익 및 권리관계의 명확성으로 안정적인 투자 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자가 인수할 권리 없음.

* 개발 잠재력: 문정동 지역 개발 및 주변 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 가든파이브라는 입지적 장점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재 토지거래허가구역 지정 등 제한 사항과 유동화 물건의 특성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.