나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13194 [1] 서울특별시 강북구 미아동 325-1 경일리치빌3차 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '도봉세무서' 서측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위환경은 단독주택, 빌라 등이 위치하고 있는 ‘주택지대’로 인근 및 근거리에 송천초, 송중초, 화계초, 영훈초, 영훈국제중, 성암국제무역고 등 교육시설이 위치하며 ‘도봉로’ 주변으로 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 의료시설 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 북동측 근거리에 지하철4호선 ‘미아역’이, 남동측 근거리에 지하철4호선 ‘미아사거리역’이, 인근 ‘도봉로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 내 제3층 제301호로, 외벽 : 석재붙임마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지(미아동 325-1, 325-52) 일단의 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

북서측, 북동측으로 각각 폭 약 4미터 도로에, 남서측으로 폭 약 2~3미터 막다른 도로(미아동 325-30도, 사유지)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13194 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 325-1 경일리치빌3차 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.42㎡ (약 8.9평)

토지면적: 19.12㎡ (약 5.8평)

감정가: 276,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '도봉세무서' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 단독주택, 빌라 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교육 시설: 인근 및 근거리에 송천초, 송중초, 화계초, 영훈초, 영훈국제중, 성암국제무역고 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 생활 편의 시설: '도봉로' 주변으로 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 의료시설 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 북동측 근거리에 지하철 4호선 '미아역'이, 남동측 근거리에 '미아사거리역'이 위치하며, 인근 '도봉로'변 버스정류장 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13194)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 을구 6번으로 등재된 2024년 11월 22일자 주택임차권(이원일, 240,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 가지며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 그러나 집합건물 등기부요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 보증금 지급 방식에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 말소되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 강제경매개시결정(갑5), 압류(갑6, 갑7, 갑8) 등은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이원일 (보증금 240,000,000원, 전입일자 2022-02-17): 상기 '인수되는 권리' 항목 참조. 대항력 있음.

* 이원일 (보증금 240,000,000원, 전입일자 2022-01-27): 상기 이원일 임차인과 동일 인물로 추정되며, 권리관계는 위와 같습니다.

* KALIMULLINAADELINA (보증금 3,000,000원, 차임 750,000원, 전입일자 2025-02-25): 대항력 있음.

* YANCHUKARYNA (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-25): 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 전입일자(2025년)가 말소기준권리보다 늦어 보이나, 정확한 권리관계는 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주요 시설: '도봉로'를 중심으로 상업, 업무, 판매, 의료 시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상권을 형성하고 있습니다.

* 배후 수요: 주변 주택가와 다수의 교육 시설이 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 4호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 상업 시설 이용객 및 주거 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 도봉세무서가 인근에 있으며, 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 쾌적성: 주택지대에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 지하철 4호선 미아역과 미아사거리역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 가능성: 이원일 임차인의 보증금 240,000,000원에 대해 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 기타 임차인 권리관계: KALIMULLINAADELINA, YANCHUKARYNA 임차인의 경우 '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 전입일자 및 보증금/차임 관련 추가적인 법률 검토 및 확인이 필요합니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 본건의 감정가(276,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 시세가 낮게 형성되어 있어, 인수되는 보증금 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만 등기부등본 상 '인수'로 명시된 선순위 임차인 이원일 씨의 보증금 240,000,000원에 대한 인수 가능성이 중요한 투자 결정 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있어, 입찰 전 반드시 법원의 배당표 확인 등 정확한 권리관계를 파악해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 실제 발생한다면, 해당 금액을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 미아역, 미아사거리역 도보 이용 가능.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 교육 시설, 상업 시설, 의료 시설 등 접근성이 뛰어남.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 연식 대비 양호한 상태.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 인수되는 보증금을 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 8.9평)의 다세대주택 시세는 평당 약 1,424만원에서 1,827만원 사이로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 순수 건물/토지 가치는 약 12,673만원에서 16,260만원으로 산정됩니다.

만약 등기부등본의 '인수' 표기대로 240,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 순수 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

"인수 보증금 합계: 0원" 정보가 정확하여 보증금 전액이 배당으로 처리된다는 전제 하에, 현재 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 시장 시세 범위를 고려한 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본 예상 입찰가는 인수되는 보증금(240,000,000원)이 배당을 통해 전액 소멸된다는 가정을 바탕으로 하며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리관계, 법원의 배당 결과, 경매 진행 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금 처리 방안에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.