나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13168 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 508-9 현대로얄빌라 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정수초등학교" 남측 인근에 위치 하며, 주위는 근린 생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 및 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 5층 구분건물내 5층 501호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임. 완경사지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약9m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방 지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항 별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13168 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-9 현대로얄빌라 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

건물면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정수초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린 생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 지역 개발: 성북구는 최근 정릉동 일대의 주차난 해소 및 생활 환경 개선을 위해 폐가 및 노후 무허가 주택을 정비하여 공동주차장을 조성하는 등 주거 환경 개선 사업을 추진하고 있습니다. 또한, 정릉골 재개발 구역의 경우 테라스하우스 단지로 개발이 추진되며 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다 [참고: 제공된 정보].

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(갑2): 2002-04-04, 한정열

* 근저당권(을5): 2019-07-01, 현대캐피탈주식회사, 78,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전(갑13): 2025-06-20, 한재원 (상속)

* 강제경매(갑14): 2025-09-05, 주식회사한빛자산관리대부, 50,278,385원 (본 경매 사건)

* 말소기준권리: 을5 근저당권(현대캐피탈주식회사, 78,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 권리입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 78,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 상속에 의한 소유권이전(갑13) 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등은 미상임.

* 주의사항: 임대관계 및 보증금 내역이 미상임으로, 실제 현황 조사를 통해 인수 또는 배당받지 못하는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린 생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포들을 중심으로 형성된 지역 상권으로 판단됩니다. 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구는 꾸준할 것으로 예상되나, 특별히 활성화된 상권이라기보다는 안정적인 주거지 상권의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 교육: "정수초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 주위 근린 생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 도시가스 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지역은 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 21일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자에게는 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25 지정 기간). 이러한 제한사항은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대관계 및 보증금 등이 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교육 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 183,000,000원이지만, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 한 시세 분석 결과, 시장가치는 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 권리관계는 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 투자 시 관련 법규를 충분히 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 성북구 내 주거지: 서울 내 주거지라는 점에서 기본적인 가치를 가집니다.

* 주변 환경 개선: 지역 내 주차장 조성 등 주거 환경 개선 노력이 진행되고 있으며, 재개발 사업 추진도 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 교육 및 교통 접근성: 정수초등학교 인접 및 대중교통 이용 편의성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 다양하게 나타납니다. 본건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택(약 53.22㎡)이 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 산출한 적정 시세는 약 142,000,000원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 160,000,000원 내외에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 다만, 경매 물건의 특성상 현장 조사 및 권리관계, 기타 법적 제한 사항 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.