나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52066 [1] 서울특별시 강동구 천호동 330-4 상진라인빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(천호역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제에이동 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.04.17) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단으로 인접도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

4필 일단 북동측 및 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인 요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설 립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토 부공고2025-1058호) 일련번호 2) : 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인 요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설 립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토 부공고2025-1058호) 일련번호 3) : 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인 요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설 립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토 부공고2025-1058호) 일련번호 4) : 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인 요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설 립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토 부공고2025-1058호)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52066 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 330-4 상진라인빌 A동 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017.04.17

감정가: 275,000,000원

토지면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

건물면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동, "천호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철(천호역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지: 4필 일단으로 인접 도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북동측 및 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025.09.15 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경52066)입니다.

* 선순위 권리:

* 2018.01.05 접수 공유자전원지분전부이전 (김석규) - 등기부 을구 2번

* 2021.07.16 접수 소유권이전 (전성호) - 등기부 갑3번

* 2023.06.26 접수 주택임차권 (조현욱, 보증금 285,000,000원) - 등기부 을5번. 이 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. (전입일자: 2021-06-18, 확정일자: 2021-05-24)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조현욱 (주택도시보증공사)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-05-24

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 285,000,000원

* 임차인: 홍사성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 홍사성은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금/차임이 미상인 경우, 권리 분석 시에는 금액이 존재하지 않는 것으로 간주될 수 있으나, 실제로는 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 권리분석 요약:

* 가장 중요하게 고려해야 할 점은 선순위 주택임차권(을5, 조현욱, 보증금 285,000,000원)이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 것입니다. 이는 낙찰가가 감정가(275,000,000원)보다 높더라도, 해당 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 낙찰자가 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 채권자(주택도시보증공사)와 임차인(조현욱, 주택도시보증공사)이 동일하게 기재되어 있으나, '인수' 조건에 따라 낙찰자는 해당 보증금 채무를 인수한다고 가정하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 서울 강동구 천호동의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 상업 시설: 천호동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 주변에 기본적인 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선, 8호선 천호역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 천호근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 공원 인접으로 여가 활동 및 휴식에 용이한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 보증금 285,000,000원의 주택임차권이 매각 후에도 인수됩니다. 이는 낙찰자의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 미확인 임차인 홍사성: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 홍사성에 대한 추가적인 법률 및 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 건축물 용도 및 규제: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 천호역 및 천호근린공원 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 위험 요소는 선순위로 매수인에게 인수되는 285,000,000원의 임차보증금입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 크게 증가하며, 매각으로 임차권이 소멸되지 않을 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 채권자(주택도시보증공사)와 주요 임차인(조현욱, 주택도시보증공사)이 동일한 점은 권리 관계를 복잡하게 만들지만, '인수' 조건이 명확히 명시되어 있어 낙찰자는 해당 보증금 채무를 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 천호역 역세권 및 천호근린공원 인접으로 주거 만족도 및 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 시설 및 주거 편의성 확보.

* 인수되는 임차보증금으로 인한 낮은 낙찰가 기대: 만약 인수되는 보증금 총액을 고려하더라도 수익을 낼 수 있을 만큼 낮은 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 매우 공격적인 투자 전략이며 높은 위험을 수반합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 275,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사한 건물(다성이즈빌, 2017년식, 25.69㎡)이 2026년 5월 30,000,000원(3억원)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(27.21㎡)의 적정 시장 가치를 약 31,780,000원 (27.21㎡ * (30,000만원 / 25.69㎡))으로 추정할 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금: 285,000,000원

* 총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수되는 임차보증금

* 안정적인 수익 확보를 위한 최대 입찰가 = 추정 시장 가치 - 인수되는 임차보증금

* 따라서, 위 추정치에 따르면 약 31,780,000원 - 285,000,000원 = 1,500,000원 (1,500만원)이 최대 입찰 가능 금액으로 산출됩니다. 이는 실질적으로 투자가치가 매우 낮음을 시사하며, 낙찰 후에도 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

* 본건은 감정가(275,000,000원)보다 인수되는 임차보증금(285,000,000원)이 더 높은 상황입니다. 따라서 낙찰을 받더라도 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

* 매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰을 고려한다면 인수되는 보증금 전액(285,000,000원)을 추가로 지불해야 함을 명확히 인지해야 합니다.

* 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서, 해당 물건의 모든 위험 요소를 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 이 가격대에서도 인수되는 보증금을 고려할 때 수익성이 불확실하며, 추가적인 시장 가치 상승이나 임차권 소멸 가능성에 대한 심층적인 법률 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지(서울특별시 강동구 천호동 330-4) 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.