나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경408 [1] 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "지하철역 길동역" 서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(길동역)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2012.11.21.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택:원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지의 토지로서 공부상 "아파트(도시형생활주택) 외2 등 건물 부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

길동 387-5, 387-10번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 (지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등 (단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경408 (1)

물건종별: 아파트 (도시형생활주택)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 387-5, 길동청광플러스원큐브1차 6층603호

건물명: 길동청광플러스원큐브1차

준공일자: 2012년 11월 21일

감정평가액: 109,000,000원 (1억 9백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO (임차인 정승일)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 5.03㎡ (약 1.52평)

건물면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 등기부현황 요약

소유권보존: 청광종합건설주식회사 (2012-11-29)

소유권이전: 최보정 (2012-12-10), 최혜윤 (2019-08-29)

주택임차권: 정승일 (2023-08-31 접수, 보증금 120,000,000원, 전입 2021-04-12, 확정 2021-03-22) - 인수

말소기준권리: 양천세무서장 압류 (2022-02-15)

강제경매: 정승일 (2025-09-17 접수, 채권액 120,000,000원)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 길동역 서측에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

일반적인 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 도로상태

본건 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계

말소기준권리(양천세무서장 압류, 2022.02.15.)보다 선순위인 권리는 없습니다.

압류, 가압류, 근저당 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 분석

* 임차인: 정

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 12일

확정일자: 2021년 03월 22일

배당신고일자: 2023년 08월 31일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 물건명세서 상 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 '대항력 있는 임차인'입니다. 비록 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 채무에 대한 내용일 수 있으며, 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높은 권리입니다.

1.2. 3. 특수물건정보

선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 120,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 건물 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2015년) 및 면적(약 40~42㎡)의 다세대주택이 290,000,000원(2억 9천만원)에서 400,000,000원(4억원) 사이에서 거래되었습니다.

본건의 건물면적 17.07㎡(약 5.16평)를 고려할 때, ㎡당 시세를 적용하면 약 118,471,800원(694만원/㎡)에서 162,165,000원(950만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

1.3. 2. 건물 현황

길동청광플러스원큐브1차는 2012년 준공된 공동주택(아파트)으로, 총 112세대로 구성되어 있으며 본건은 6층 603호입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거환경

인근에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 편의시설 및 교통

지하철 길동역(5호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

1.5. 2. 소형 면적

건물면적 17.07㎡(약 5.16평)의 소형 평수는 향후 매각 또는 재임대 시 환금성에 제약을 받을 수 있습니다.

1.5. 3. 건물 노후도

2012년 준공으로 약 14년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 역세권에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 교통 및 생활 인프라가 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 감정가 109,000,000원 대비 임차인 보증금이 높다는 점은 매각 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있음을 시사합니다. 따라서 해당 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동구 길동역 역세권 입지로 인한 시세 상승 잠재력.

* 2012년 준공된 비교적 신축급 건물.

* 소액 투자로 접근 가능한 감정가 (단, 임차인 인수 조건 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 정 이 보증금 120,000,000원을 걸고 주택임차권등기를 하고, 동일 인이 채권자로서 120,000,000원의 강제경매를 신청한 사건입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가가 120,000,000원 이상이 될 경우, 임차인의 보증금이 경매 대금으로 변제되어 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높음을 시사합니다.

주변 유사 면적(약 40~42㎡)의 최근 실거래가를 기반으로 산정한 본건(17.07㎡)의 자체 시세는 약 118,471,800원 ~ 162,165,000원으로 추정됩니다.

따라서, 임차인 보증금 120,000,000원을 변제하여 권리 인수 부담을 없애고, 시장 가치 범위 내에서 투자 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 절차 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.