나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52008 [1] 서울특별시 광진구 군자동 358-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 '장안초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형 아파트 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남측 및 서측 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 남동측 근거리에 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(기호1,2)은 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(기호1,2)은 공히 서측으로 광나루로15길(6M 내외)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건(기호1,2)은 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건(사용승인일: 2015.10.28)으로, - 외 벽 : 외장석재붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등, - 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 및 주택, 2층 : 사무소 및 주택, 3층 : 다가구주택(3가구), 4층 : 다가구주택(2가구), 5층 : 다가구주택(1가구), 옥탑: 계단실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지상1층, 4층, 5층 및 옥탑에 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

1층 및 2층은 공부상 근린생활시설이나 일부 현황 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 일부 현황 주택으로 이용 중임. 본건 1,3토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 외국인 등에 대한 토지거래허가구역임(상세내역은 감정평가서 및 관할소관청 확인 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52008 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 358-2

* 건물명: 어반클래식 [cite:ARCH_JSON]

* 용도: 근린주택 (일반건축물, 다가구주택 6가구 포함) [cite:ARCH_JSON, APPRAISAL_BUILDING]

* 감정가: 2,561,790,690원 (약 25억 6천만원)

* 토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 361.62㎡ (약 109.36평)

* 건물 제시외면적: 47.40㎡ (제시외 건물 포함 매각) [cite:APPRAISAL_BUILDING]

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOO

* 사용승인일: 2015년 10월 28일 [cite:ARCH_JSON, APPRAISAL_BUILDING]

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 [cite:APPRAISAL_BUILDING, ARCH_JSON]

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 군자동 소재 '장안초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대임. [cite:APPRAISAL_LAND]

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 남측 및 서측 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 남동측 근거리에 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임. [cite:APPRAISAL_LAND]

* 도로: 본건(기호1,2)은 공히 서측으로 광나루로15길(6M 내외)에 접하고 있음. [cite:APPRAISAL_LAND]

* 주변 환경: 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 특이한 혐오시설은 지도상 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다. [cite:SPECIAL_NOTES]

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2015-05-08) [cite:LAND_DEED, BLD_DEED]

* 주요 권리 내역:

* 토지 등기부:

* 소유권: 이경호 (2000-07-05), 안일정외 1명 (2015-05-08 매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2015-05-08, 756,000,000원) [말소기준권리]

* 가압류: 서울신용보증재단 (2025-01-13, 35,405,686원) [말소]

* 압류: 성동세무서장 (2025-09-04) [말소]

* 전부이전: 박정애 (2025-09-04, 2번김영식지분전부이전) [등기부상 말소되지 않음 - 상속 관련]

* 임의경매: 서울강동농업협동조합 (2025-09-11, 664,187,433원) [말소]

* 가압류: 이재성 (2025-10-14, 376,784,656원) [말소]

* 등기부채권 총액: 1,168,190,342원 [cite:LAND_DEED]

* 건물 등기부:

* 소유권보존: 안일정외 1명 (2015-10-30)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2015-10-30, 756,000,000원) [말소기준권리]

* 주택임차권: 이지은 (2026-04-02, 210,000,000원) [말소]

* 주택임차권: 윤소영 (2025-03-12, 195,000,000원) [말소]

* 가압류: 서울신용보증재단 (2025-01-13, 35,405,686원) [말소]

* 압류: 성동세무서장 (2025-09-04) [말소]

* 전부이전: 박정애 (2025-09-04, 1번김영식지분전부이전) [등기부상 말소되지 않음 - 상속 관련]

* 임의경매: 서울강동농업협동조합 (2025-09-11, 664,187,433원) [말소]

* 가압류: 이재성 (2025-10-14, 376,784,656원) [말소]

* 상가건물임차권: 서유리 (2025-10-24, 20,000,000원) [말소]

* 등기부채권 총액: 1,593,190,342원 [cite:BLD_DEED]

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-09-03, 대항력 없음)

* 김 (보증금 167,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-02-06, 확정 2018-02-13, 배당 2025-10-24, 대항력 없음)

* 김 (보증금 145,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-01-11, 확정 2024-01-11, 배당 2025-11-03, 대항력 없음)

* 남 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-09-03, 대항력 없음)

* 변 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-25, 대항력 없음)

* 서 (보증금 160,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2020-06-10, 확정 2020-05-19, 배당 2025-11-05, 대항력 없음)

* 서 (보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-02-19, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2025-09-23, 확정 2025-09-23, 배당 2025-09-24, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-10, 확정 2018-07-10, 배당 2025-03-12, 대항력 없음)

* 이 (보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-29, 확정 2020-07-29, 배당 2025-09-25, 대항력 없음)

* 이 (보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-01-26, 확정 2018-01-04, 배당 2025-10-01, 대항력 없음)

* 이 (보증금 70,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021-02-17, 확정 2021-02-17, 배당 2025-11-06, 대항력 없음)

* 한 (보증금 380,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-09-03, 확정 2018-08-08, 배당 2025-11-11, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 '장안초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대임. [cite:APPRAISAL_LAND]

* 건물 이용 현황: 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 사무소 및 주택, 3층 다가구주택(3가구), 4층 다가구주택(2가구), 5층 다가구주택(1가구) 등으로 복합 활용되고 있음. [cite:APPRAISAL_BUILDING]

* 시장 동향:

* 군자동 358-2번지 인근의 최근 매매 사례(2026년 3월)는 다음과 같음. [cite:JSON1, JSON2, JSON3, JSON4, JSON5, JSON6]

* 55.5㎡ (연립) : 5.8억원

* 45.15㎡ (다세대) : 3.47억원

* 52.2㎡ (다세대) : 4.95억원

* 이러한 거래 사례들은 개별 세대 또는 소규모 건물 거래로, 본건과 같은 5층 규모의 복합 용도 건물 전체의 시세를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있으나, 해당 지역의 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 장안초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함. [cite:APPRAISAL_LAND]

* 교통시설: 남측 및 서측 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 남동측 근거리에 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. [cite:APPRAISAL_LAND]

* 편의시설: 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 건축법 위반 사항에 대한 시정 명령, 이행강제금 부과, 철거 등의 법적 조치가 발생할 수 있으며, 이는 건물의 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있음. [cite:SPECIAL_NOTES]

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 외국인 등에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 허가 절차를 거치지 않고 토지를 취득할 경우 계약이 무효가 되거나 벌금이 부과될 수 있음. [cite:LAND_USE_PLAN, SPECIAL_NOTES]

* 공부상 현황과 일치 여부: 1층 및 2층이 공부상 근린생활시설이나 일부 현황 주택으로 이용 중인 것으로 조사되어, 건축법 위반 소지가 있음. 이는 적발 시 시정 명령이나 이행강제금 부과로 이어질 수 있음. [cite:APPRAISAL_BUILDING, SPECIAL_NOTES]

* 제시외 건물 존재: 별첨 도면에 표시된 제시외 건물들이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 소유권 취득 후 관리에 추가적인 부담이 발생할 수 있음. [cite:APPRAISAL_BUILDING]

* 임대 관계 불확실성: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재까지의 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 군자동에 위치한 5층 규모의 복합 용도 건물(근린주택)임. 2015년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 지하철역 및 학교가 인접하여 입지 조건은 양호한 편임.

그러나, 가장 큰 문제점은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 사실로, 이는 법적 제재 및 건물 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있음. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이도 잠재적 리스크로 작용함.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황에 대한 최종적인 확인 절차가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 인근이며, 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 잠재력이 있음.

* 다목적 활용 가능: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출 모델 적용 가능.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 리모델링 부담이 적음.

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 해소 및 토지거래허가 문제를 해결할 경우, 건물 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,561,790,690원

* 시세 분석:

* 주변의 다세대 및 연립주택 매매 사례(2026년 3월)는 3.47억원에서 5.8억원 수준으로, 본건과 같은 5층 규모의 복합 용도 건물 전체와 직접 비교하기는 어려움. [cite:JSON1, JSON2, JSON3, JSON4, JSON5, JSON6]

* 본건은 감정가 25.6억원으로 평가되었으나, '위반건축물'이라는 중대한 하자로 인해 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됨.

* 위반건축물 해소에 필요한 비용, 이행강제금 부과 가능성, 그리고 이로 인한 건물 가치 하락분을 반드시 고려해야 함.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차의 번거로움 또한 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 위반건축물 관련 문제 해결 비용 및 가치 하락분을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 신중한 접근이 필요함.

* 이행강제금, 원상복구 비용, 허가 절차 소요 시간 등을 감안하여, 잠정적으로 감정가의 75% 수준인 약 19억원 내외를 희망 입찰가로 제시함.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 위반건축물 관련 구체적인 해결 방안 및 예상 비용 확인, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.