나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11994 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-179 공원하이빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 공동주택, 단독주택 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(화곡역/5호선) 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중, 본건은 제3층 제301호로서 (사용승인일:2012.9.3), 외벽 : 외장석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 조성한 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약8미터 내외 및 북측으로 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다 세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 56-179번지에 위치한 공원하이빌 제3층 제301호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11994 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

감정평가액은 206,000,000원입니다.

토지 면적은 23.17㎡ (약 7.01평)이며, 건물 면적은 39.21㎡ (약 11.86평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2012년 9월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택, 단독주택 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

토지는 완경사지를 조성한 사다리형으로서, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태

동측으로 약 8미터 내외, 북측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 서울특별시의 압류(갑9)입니다.

* 경매 신청 채권자

주택도시보증공사 (2025타경11994)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이호영)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-16

확정일자: 2021-04-26

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

* 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전 (김형식, 김성호) 및 주택임차권(이호영) 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액

192,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 없음)

* 인수되는 권리 (보증금)

HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일, 19.98㎡(2019년식)가 21,600만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 37.44㎡(1986년식)가 15,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일, 37.56㎡(2002년식)가 16,000만원에 거래되었습니다.

본건(39.21㎡, 2012년식)과 면적이 유사한 2002년식 건물(37.56㎡)이 16,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 17,000만원에서 18,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

화곡역 일대에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

본 건 남동측 인근에 화곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 편의시설

건물 자체에 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건

임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 낙찰자에게 추가적인 보증금 반환 의무는 없습니다. 다만, 관련 서류 및 법률 자문을 통해 조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 규제

본 건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역적 특성

화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 주차 공간 부족이나 건물 노후화 등의 문제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 206,000,000원입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점이 특징입니다. 주변 시세 분석 결과, 17,000만원에서 18,000만원 사이의 가치를 지니는 것으로 판단됩니다. 교통 및 교육 시설 접근성이 양호하나, 지역 규제 및 주차 등 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음.

* 서울 강서구 화곡동 주거지역 내 위치.

* 지하철 5호선 화곡역 인근 교통 편리.

* 주변 시세 분석 시 합리적인 가격대 형성 가능성.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건의 면적, 건축 연도를 종합적으로 고려하였을 때, 적정 시세는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

감정가(206,000,000원) 대비 시세 비율을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

(본 예상가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.