나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12061 [1] 서울특별시 구로구 고척동 103-4 제가동 제2층 제다219호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척중학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 공업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 내 제가동 제2층 제다219호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

점포(산업용품)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

고척동 103-4 : 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 시장(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 고척동 103-10 : 도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합), 시장, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-01-16)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12061 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 고척동 103-4 제가동 제2층 제다219호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 317,000,000원

* 토지면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

* 건물면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자 (근저당권자): 중소기업은행 (을5 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척중학교" 서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역이며, 일부 공업지대 성격도 띠고 있음.

* 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황

* 차량 출입이 용이한 편이며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통여건은 보통으로 판단됨.

* 건물 구조

* 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 중 제2층 제다219호임.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있음.

* 이용상태

* 현재 산업용품을 취급하는 점포로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 을5, 중소기업은행 근저당 (2024년 8월 1일 접수, 채권액 780,000,000원)이 말소기준권리임.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (지상권 없음)

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 8월 23일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 10월 23일

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

* 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 1,042,945,854원임.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

* 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 공업지대 성격도 일부 가지고 있음.

* 인근에 시장이 소재하고 있어 지역 내 유동인구 확보에 유리할 수 있음.

* 이용 현황

* 해당 물건은 현재 산업용품 판매 점포로 이용 중이며, 점포로서의 기본적인 상업 기능 수행이 가능함.

* 주변 시설

* "고척중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있음.

* 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 공업지대 및 시장 인근의 특성을 고려할 때 다소 상이한 업종의 시설이 혼재할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 교육환경

* "고척중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임. (단, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재

* 박 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 시간이 소요될 가능성이 있음. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 원만한 명도를 위한 전략이 필요함.

* 다수의 토지이용 규제

* 해당 물건은 도시지역, 준공업지역, 도로, 시장, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 공항 관련 제한 구역(소음, 장애물), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있음. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 될 수 있으며, 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 남부교육청을 통해 반드시 확인해야 함.

* 높은 총 채권액

* 등기부상 총 채권액이 10억원을 초과하므로, 경매 절차 진행 및 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있음.

* 임대차 계약 정보 미상

* 임대 관례에 대해 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인 외에 다른 임대차 관계나 공실 여부 등 추가적인 현장 조사를 통한 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 근린상가 건물에 대한 부동산 임의경매 사건임.

* 감정가는 3억 1천7백만원이며, 토지 및 건물 면적, 입지 조건을 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

* 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없으나, 대항력있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 면밀한 검토 및 주의가 필요함.

* 주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준임.

* 다수의 토지이용 규제와 높은 총 채권액은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석 부담이 매우 적은 편임.

* 대항력있는 임차인의 보증금이 300만원으로 매우 낮아, 명도에 따른 금전적 부담이 최소화됨.

* 감정가 3억 1천7백만원과 최근 거래된 매매가 3억 1천만원을 비교 분석하여, 현재 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있음.

* 준공업지역 내 상가로서, 지역 개발 계획이나 관련 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(317,000,000원) 및 최근 매매가(310,000,000원)를 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 가능함.

* 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 잠재적 리스크(다수 규제, 임차인 존재 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

* 본 건의 경우, 보수적인 입찰가율 적용 시 대략 2억 8천만원에서 3억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. (이는 참고용이며, 실제 입찰 전에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.