나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12025 [1] 서울특별시 금천구 독산동 893-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북측에 소재하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

제시목록 외의 물건

본건 1층에 제시외건물(후첨 "건물 개황도(제시외건물ㄱ)~ㄴ)"참조)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서(사용승인일:1979.04.12), 외벽: 벽돌치장마감./ 창호: 하이샷시창호 임.

이용상태

공부상 "교육연구 및 복지시설"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

- 공부상 지하실이 소재하나, 제한적인 외부관찰 및 평가전례 등을 통해 현황멸실 상태로 평가하였음. - 지상1층 및 3층의 공부상 면적과 현황 면적이 상이하며, 현황면적을 기준으로 사정 평가하였음.("감정평가액의 산출근거 및 결정의견 3페이지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12025 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 893-21 (신주소: 서울특별시 금천구 문성로 42-1)

건물 용도: 공부상 교육연구 및 복지시설, 현황 주거용 단독주택

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 (1979년 4월 12일 사용승인)

토지 면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물 면적: 144.13㎡ (약 43.6평)

건물 제시외 면적: 32.70㎡ (약 9.9평)

감정가: 1,446,162,900원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 관악중앙새마을금고

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북측에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형태 및 도로: 토지는 인접 토지와 등고평탄한 자루형의 토지이며, 주거 및 기타 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에게 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으니 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을16 근저당권 (관악중앙새마을금고, 2018.10.22. 접수, 채권최고액 558,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자: 관악중앙새마을금고 (2025.09.15. 접수, 임의경매개시결정, 채권액 474,246,460원)입니다.

총 등기부채권액: 558,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되는 권리만 존재하므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 방경애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-26

* 대항력: 없음

별도의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

인근 상권: 본건은 독산동 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 문성중학교와 같은 교육시설 및 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이루고 있습니다.

시장 동향: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 독산동 일대 다세대 주택의 경우 2026년 7월 기준 전용면적 28.56㎡ ~ 49㎡의 매물이 2억 6,500만 원 ~ 3억 3,500만 원 선에서 거래되었습니다. 이는 본건의 건물 면적(144.13㎡)을 기준으로 환산 시, 약 928만 원/㎡ ~ 1040만 원/㎡의 시세 형성 가능성을 시사합니다. 다만, 이는 다세대 주택의 거래 사례이며, 본건은 단독주택임을 감안하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 각급 학교, 공원 등이 소재하여 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. "문성중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1979년 준공된 건물로, 40년 이상 경과되어 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '교육연구 및 복지시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 건축물대장 변경 또는 용도 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

제시외 건물 존재: 1층에 제시외 건물(32.70㎡)이 소재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이는 건축법 등 관련 법규 위반 여부를 확인해야 하는 사항입니다.

지하실 현황: 공부상 지하실이 소재하나, 현황 멸실 상태로 평가되었습니다. 실제 이용은 불가능할 것으로 보입니다.

면적 차이: 1층 및 3층의 공부상 면적과 현황 면적이 상이하며, 현황 면적을 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 건축물대장과 다른 부분이 있음을 의미합니다.

토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재합니다. 특히 외국인 등의 토지거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 건물 내부의 임대 관계는 확인되지 않아, 명도 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 단독주택으로, 1979년에 건축된 오래된 건물입니다. 198㎡의 비교적 넓은 대지 위에 3층 건물이 건축되어 있으며, 감정가는 14억 4,616만 원입니다. 교육연구 및 복지시설로 공부상 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중이며, 제시외 건물 및 공부상 면적과의 차이 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 그러나 넓은 토지 면적과 제2종일반주거지역으로의 용도 지정, 그리고 2025년 9월 15일자 임의경매 신청 채권자(관악중앙새마을금고)의 채권액(약 4.7억 원) 대비 감정가가 높은 점은 긍정적인 요소입니다. 또한, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점도 안정적인 투자를 가능하게 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 198㎡(약 59.9평)의 토지 면적은 향후 증축, 개축 또는 신축을 통한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

용도지역 이점: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 합법적인 범위 내에서 건물의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

안정적인 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없으므로, 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

경쟁력 있는 감정가: 채권액 대비 높은 감정가는 경매 채권자의 채무 회수보다는 자산 가치 상승을 기대하는 투자 관점에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 독산동 일대에서 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 28.56㎡~49㎡가 2억 6,500만 원~3억 3,500만 원 선에서 거래되었습니다. 이는 약 928만 원/㎡ ~ 1040만 원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 총 건축 면적(건물 144.13㎡ + 제시외 32.70㎡ = 176.83㎡)에 이를 대입하면 약 15억 6천만 원 ~ 16억 6천만 원 범위로 추산할 수 있습니다.

그러나 본 건은 1979년 준공으로 건물 노후도가 높고, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 제시외 건물 존재 등의 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가: 1,446,162,900원

예상 입찰가: 13억 5천만 원 ~ 14억 5천만 원

본 입찰가 범위는 감정가와 주변 시세, 그리고 물건의 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 토지 거래 허가 구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25)을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.