나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11836 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제5층 제비523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제5층 제비523호로서, 외벽 : 복합패널마감 및 외장페인트마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 535-7번지에 위치한 G밸리 하우스디 어반 오피스텔로, 서울남부지방법원 2025타경11836호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제5층 제비523호

* 건물명: G밸리 하우스디 어반

* 준공연도: 2019년

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정평가액: 164,000,000원

* 토지 면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

* 건물 면적: 19.37㎡ (약 5.86평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변으로는 다수의 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집해 있어 직주근접성이 뛰어나며, 관련 상권이 발달해 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계를 분석한 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 4월 6일 강서세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 대항력 있는 임차인: 이현진 (이 ) 씨가 전입일자 2022년 1월 27일, 확정일자 2022년 1월 14일자로 해당 호실을 임차하고 있습니다. 보증금은 168,800,000원이며, 차임은 없습니다. (배당신고일자: 2024년 1월 11일)

* 이 임차인의 주택임차권(을1, 접수일자 2024년 1월 11일)은 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'로 명시되어 있습니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당분 인수 가능성이 있습니다.

* 물건명세서상 '2번토지 을구 32번, 4번토지 을구 19번 지상권등기'는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 보령세무서장의 압류 (갑4, 갑6)

* 한국주택금융공사의 강제경매 (갑5) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지역 인근은 서울 서남부 지역의 대표적인 업무지구로, 수많은 IT 및 지식산업체들이 밀집해 있습니다.

이로 인해 풍부한 직장인 배후수요를 기대할 수 있으며, 오피스텔 및 상가 등 관련 부동산의 수요가 꾸준한 지역입니다.

다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높으며, 유동인구가 많아 상권 활성화 정도가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 상가에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 건축물 정보: 본 건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 5층에 위치하며, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비가 완비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담: 임차인의 보증금(168,800,000원)이 감정가(164,000,000원)보다 높으므로, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 낙찰자는 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 사실상 추가적인 인수 비용으로 작용합니다.

* 지상권 등기 인수: 물건명세서에 기재된 지상권 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점은 명확한 추가 부담입니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 가치에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 다양한 토지 이용 제한: 본 건 토지는 여러 법규에 따른 제한을 받고 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다. (예: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등)

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 탁월한 입지에 자리한 소형 오피스텔로, 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

하지만, 등기부등본 및 물건명세서상 확인되는 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 말소되지 않는 지상권 등기는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 비용이 매우 크다는 것을 의미합니다.

감정가 대비 높은 임차인 보증금은 경매 배당만으로는 임차인에게 전액 변제가 어려울 가능성이 높아, 낙찰자가 해당 금액을 부담하게 될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건은 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체에서 선호하는 전용면적 19.37㎡의 소형 오피스텔입니다.

* 시세 차익 가능성 (리스크 감안 시): 인수해야 할 추가 비용이 크므로, 이를 상쇄할 수 있을 만큼의 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 지상권 등기 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

최근 거래 사례를 보면, 비슷한 면적의 오피스텔이 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

그러나 본 건의 경우, 임차인 보증금 168,800,000원 및 지상권 등기 인수를 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 총 취득 비용은 단순히 입찰가에 감정가를 더하는 것 이상의 수치가 될 것입니다.

특히, 임차인 보증금 168,800,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 실질적인 취득 비용에 합산됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시장 시세(약 1억 3천만원~1억 4천만원)보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 거래 평균가(전용 19.37㎡ 기준): 약 137,500,000원

* 예상 총 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금 잔액 + 지상권 비용)이 시세보다 낮도록 입찰가 결정 필요.

* 보수적인 관점에서, 인수 비용 부담을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 (금 1억 2천만원)

본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 배당표 확정 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 중 배당받는 금액과 지상권 설정의 정확한 내용을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.