나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12026 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남동측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택 , 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이, 남동측으로 지하철 5호선 목동역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 원추표면구역(원추표면) {공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억 제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다 가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12026 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 3층 302호

건물명: 블루힐

신축허가일: 2019년 8월 5일

사용승인일: 2020년 4월 2일

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 273,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남동측에 위치하며, 주변에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측으로는 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가지고 있으며, 외벽은 벽돌쌓기 등으로 마감되었습니다. 창호는 P.V.C 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 대체로 장방형의 평지로서 주거용 부지로 이용 중이며, 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 317,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-29

* 확정일자: 2022-09-19

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 남동세무서장 압류 (2023-08-09)

* 소멸 예정 권리:

* 김재명 소유권보존 (2020-04-10)

* 권태익 소유권이전 (2020-10-13)

* 최준용 주택임차권 (2024-05-03 등기, 말소 예정)

* 서울특별시 압류 (2025-02-19)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-09-10)

* 금천구 압류 (2026-04-29)

* 등기부채권 총액: 317,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 현재 지상권 없음)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 압류 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다수의 공동주택과 함께 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교통 접근성

인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하며, 지하철 5호선 목동역 접근성이 좋아 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주로 저층 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

5.2. 주변 시설

신정초등학교 등 교육시설이 근접해 있으며, 생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인의 대항력 없음 및 보증금 인수 포기 조건 매각으로 권리상 문제는 적을 것으로 보이나, 명시된 특별매각조건을 철저히 재확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태

감정평가서상 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조가 건축물대장과 다를 수 있으므로, 현장 조사를 통한 재확인이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 결과나 채무 관계에 따라 본 건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리관계가 명확하고 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 현장 확인을 통한 물건 상태 파악, 토지이용 제한사항 및 공동담보 여부에 대한 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식의 건물로 상품성이 양호합니다.

* 지하철 5호선 및 버스 노선을 통한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2018년에 건축된 37.05㎡ 면적의 'M펠리체'가 2026년 5월 1일 30,000만원에 거래되었습니다. 본건(블루힐, 2020년 사용승인)의 전용면적은 29.81㎡로, M펠리체보다 면적은 작지만 건축 연식은 유사하거나 더 최신입니다.

본건의 감정가는 273,000,000원이며, 평당 감정가는 약 9,158,000원입니다. M펠리체의 최근 거래가 기준 평당 시세는 약 8,097,152원으로, 본건의 감정가가 주변 시세 대비 합리적이거나 약간 상향된 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 감정가 273,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 주변 시세 및 본건의 장점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

10. 주변 혐오시설 조사

Google Maps 및 관련 검색을 통해 본건(서울특별시 강서구 화곡동 789-36) 주변에 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)이 있는지 조사한 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음 등은 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.