나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12093 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비23호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "5호선 영등포시장역" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건 내 제지하1층 제비23호, 제비48호, 제비61호로서, (사용승인일 : 2020.10.29.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

기호 1~3 : 판매시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설(상점), 제1종근린생활시설, 업무시설, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2016-01-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2016-01-14)(영등포재정비촉진지구 )<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 : 등기사항전부증명서 상 상가건물임차권 등기사항 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12093 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비23호

용도: 판매시설

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 서OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.3013㎡ (약 2.51평)

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

건물 지분: 38.1812㎡ (약 11.55평)

1.3. 건물 정보

건물명: 포레나영등포센트럴

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 1층 / 지상 2층 (상가동 기준)

사용승인일: 2020년 10월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로는 노폭 약 30미터, 남측으로는 노폭 약 20미터, 동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 이여옥 근저당권(150,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 한국시장경영원

* 보증금: 10,000,000원

* 사업자등록일: 2023년 5월 8일

* 확정일자: 2023년 5월 9일

* 비고: 임대차 보증금 10,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 구분지상권: 대지권의 목적인 토지 관련 구분지상권 설정등기(2023년 4월 13일 접수)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 서판임 근저당권 (2024-02-08, 120,000,000원)

* 이승재 근저당권 (2024-02-08, 180,000,000원)

* 주식회사 한국시장경영원 상가건물임차권 (2024-05-31, 10,000,000원)

* 서판임 임의경매 개시결정 (2025-09-15)

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 460,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 영등포동7가는 상업 및 업무시설, 주거시설(아파트, 오피스텔)이 혼재된 지역입니다. 지하철 5호선 영등포시장역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

최근 뉴스에 따르면, 영등포 전통시장 일대가 49층 주상복합 단지(1177세대 규모, 공공주택 235세대 포함)로 재개발될 예정이며, 공공임대상가, 문화공원, 공영주차장 등이 조성될 계획입니다. 이러한 대규모 개발 사업은 해당 지역의 미래 가치를 높일 것으로 기대됩니다.

4.3. 혐오시설 및 유해시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 통상적인 상업 및 주거 지역으로 파악되며, 보고서 작성 시점 기준으로 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 환경

지하철 5호선 영등포시장역이 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인(주식회사 한국시장경영원)이 존재하며, 임대차보증금 10,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수해야 하므로 이에 대한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 구분지상권 인수

토지 사용에 관한 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 법적 제한 사항이 있습니다.

* 철도 (저촉)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내 외국인 등 특정 대상)

* 건축선

6.4. 재정비촉진지구 관련

본건이 속한 재정비촉진지구는 향후 개발 사업으로 인한 변화 가능성이 있으나, 이는 지역 가치 상승 또는 규제 강화 등 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포시장역 인근 역세권에 위치한 판매시설로, 신축급(2020년 사용승인) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 특히, 주변 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인과 구분지상권의 존재로 인한 인수 부담이 있으므로, 입찰 전 권리관계에 대한 철저한 분석과 예상 인수 비용 산정이 필수적입니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능.

* 지역 개발 호재: 영등포 재정비촉진지구 내 위치, 향후 대규모 주상복합 단지 개발 예정.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로 상태 양호 예상.

* 활발한 상권: 상업, 업무, 주거시설이 복합된 지역으로 배후 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 350,000,000원입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원과 구분지상권 등의 권리를 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

최근 유사한 상가 매물의 시세 분석 결과, 포레나영등포센트럴 상가의 경우 전용면적 기준 평당 시세가 높은 편으로 파악됩니다. 특히, 재정비촉진지구의 개발 계획은 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 견인할 잠재력을 가지고 있습니다.

권리분석 상 명확히 인수해야 하는 금액(임차인 보증금 10,000,000원) 및 권리(구분지상권)를 제외한 순수 물건 가치와 향후 개발 가치를 고려하여, 본 건의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 다만, 인수 부담을 고려하여 실제 입찰 가격은 감정가보다 낮게 책정하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.