나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경691 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선"선유도역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선"선유도역"이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 / 지상 12층 건물 내 제1층 제101호, 102호로서, 외벽 : 금속판넬붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 데코타일깔기 마감

이용상태

기준시점 현재 "공실"이나, 탐문 결과 종래 101호와 102호 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이었던 것으로 조사되었음 .(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

공용 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비, 시스템냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "공장, 업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남서측으로 노폭 약 10m 내외, 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(2015-12-03)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 이해관계인의 부재로 외부관찰, 주위탐문, 건축물현황도, 본건 소재 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 기초로 파악하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경691 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 682,000,000원

토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.44㎡ (약 4.37평)

건물면적: 63.78㎡ (약 19.30평)

건물지분: 63.78㎡ (약 19.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 05월 14일

총 층수: 지하 5층 / 지상 12층

총 호수: 204호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 "선유도역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "선유도역"이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

인접 도로상태: 본건 소재 건물 남서측으로 노폭 약 10m 내외, 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

주변 환경: 본건은 지하철 9호선 선유도역에서 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다. 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

* 소유권 이전 (매매): 한상현 (2020-03-31)

* 근저당권: 부산은행 (2020-03-31, 말소기준권리)

* 근저당권: 부산은행 (2020-05-21, 말소)

* 소유권이전청구권가등기 (매매예약): 김선희 (2020-11-25, 말소)

* 가압류: 롯데카드주식회사 (2025-08-13, 말소)

* 가압류: 삼성카드 (2025-08-18, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2025-08-13, 본건 경매개시결정)

* 가압류: 광주은행 (2025-10-29, 말소)

말소기준권리: 을1. 근저당권 (2020-03-31, 부산은행)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 존재 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에이치에스컴퍼니

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-01-17

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권 특성: 본건이 위치한 양평동 일대는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 주변 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

건물 내 상가 이용 상태: 본건은 현재 기준시점 현재 "공실" 상태이나, 탐문 결과 종래 101호와 102호 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이었던 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 임대 시 내부 구조 변경을 통해 효율적인 공간 활용이 가능할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 본건 인근에는 지하철 9호선 선유도역을 비롯한 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경: 본건은 주거 지역 및 업무 시설과 인접해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 녹지 공간과의 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부상 미말소 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 실제 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

건물 이용 관련 특이사항: 현재 공실 상태이며, 과거에는 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 사용된 이력이 있어 내부 구조 변경 및 원상 복구 관련 사항을 확인해야 합니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 건축물 현황도 등을 기초로 파악되었으므로 실제 현황과 상이할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

기타: 임대 관계는 미상이며, 낙찰 후 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 영등포구 양평동, 지하철 9호선 선유도역 역세권에 위치한 근린상가 물건입니다. 준공업지역에 속하며 주변에 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지 등이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 현재 공실 상태이나 과거 일체 이용 이력이 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 역세권이라는 우수한 입지 조건으로 높은 접근성을 자랑합니다.

* 주변 지역의 개발 및 배후수요 증가에 따른 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 지상권 등 비말소 권리 확인 필수).

* 합리적인 가격으로 취득 시, 적극적인 임대 마케팅 및 내부 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 682,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 잠재적 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 확인이 필요한 지상권 등 비말소 권리의 인수 여부 및 그 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 추가적인 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.