나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경639 [1] 서울특별시 금천구 가산동 OOOOO OOOOOOOO OOOO OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 한신아이티타워2 제비1층 제비102호외)으로서, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층 지상14층건내 제비1층 제비102호 , 제비104호, 제비106호, 제비107호로서, (사용승인일: 2004.10.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. (탐문조사 등에 의함)

이용상태

공장(현황:창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서, 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경639 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비102호

건물명: 한신IT TOWER Ⅱ

신 주소: 서울특별시 금천구 디지털로9길 47 (가산동)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주 용도: 공장, 기타 용도: 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 / 현황: 창고 등)

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 19.36㎡ (약 5.86평)

건물지분: 19.36㎡ (약 5.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 공동담보

* 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 중로한면에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준공업지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 일단의 공업용지 조성사업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역 (진입표면구역)

* 대공방어협조구역

* 국가산업단지

* 산업시설구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21. 지정, 외국인 등 대상, 단독~다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2016년 11월 9일 접수된 주식회사다이나믹소프트의 근저당권 (채권금액 150,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 대지권의 목적인 토지 등기사항전부증명서 상 을구 8번 지상권설정등기(2005년 4월 13일 설정)가 이에 해당합니다. 이 지상권은 매수인에게 승계되므로 주의해야 합니다.

3.3. 채권 총액

등기부 채권 총액은 150,000,000원입니다. (말소기준권리 기준)

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 공개된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요하며 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지라는 국가산업단지를 중심으로 IT, 제조업, 유통업 등 다양한 기업이 밀집해 있는 핵심 업무지구입니다. 풍부한 배후 수요와 함께 관련 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화가 이루어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역은 주로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다. 다만, 복합 산업단지 특성상 공장 운영에 따른 소음이나 분진 등 산업 활동 관련 환경 요인은 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 지상권

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기(2005.04.13. 설정)가 토지 사용권과 관련하여 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담입니다.

6.2. 현황과 공부상 용도 불일치

건축물대장상 주용도는 공장이나, 현황은 창고 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물의 사용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인 없이 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 금전적 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지거래계약허가구역 지정

외국인 등이 특정 용도로 취득 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 효력이 유지됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 산업단지인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터입니다. 소형 면적이라는 장점과 더불어 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 인수 부담이 존재하며, 공부상 용도와 현황의 불일치, 불확실한 임대차 관계 또한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계 및 이용 현황을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 가치를 재평가하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

대한민국 IT 및 산업의 중심지인 가산디지털단지에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 소형 면적의 매력

19. 36㎡ (약 5.86평)의 전용면적으로 소규모 사업체나 개인 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

인수 부담을 고려하더라도, 시장 가치 대비 낮은 감정가로 인해 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 44,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권 설정액은 150,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

채권 총액이 감정가를 상회하고 있으나, 매수인에게 인수되는 지상권 등 중대한 권리 관계가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 인근 실거래가 분석, 인수되는 지상권의 실질적 가치 평가, 권리관계 종합 분석 등을 통해 산정해야 합니다. 따라서 현재로서는 제시된 감정가 44,000,000원을 참고하되, 현장 조사 및 전문가 상담을 통한 면밀한 가치 평가 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.