나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12108 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 업무시설과 소규모 아파트 및 다세대 주택등의 공동주택등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층건(사용승인일자: 2022. 1. 21)중 제 11층 제 1102호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방, 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 15미터폭(곰달래로), 동측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 40호로 구성되어 있음

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1번지, 아줄리움 제11층 제1102호에 소재하고 있으며, 신축 건물(2022년 1월 21일 사용승인)입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 13층 규모로 본건은 그중 11층에 위치한 호실입니다. 본 건물에는 총 40세대의 오피스텔이 있습니다.

1.2. 토지 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1번지 일대에 위치하며, 토지 모양은 정방형입니다. 본건 토지는 오피스텔 부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태는 북측으로 약 15미터폭의 곰달래로, 동측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

1.3. 면적 정보

본건의 토지면적은 4.79㎡(약 1.45평)이며, 건물면적(전용면적)은 20.24㎡(약 6.12평)입니다. 토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.4. 물건 기본 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12108 (1)이며, 감정평가액은 330,000,000원입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 2, 5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 소규모 아파트, 다세대 주택 등 공동주택이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있습니다. 북동측 인근에는 지하철 2, 5호선 환승역인 '까치산역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사성현 (2022-02-09)

* 소유권이전: 최진형 (2022-05-31, 매매 330,000,000원)

* 압류: 남동세무서장 (2025-08-06, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-15)

* 주택임차권: 윤솔 (2022-05-26 전입, 2022-05-23 확정, 330,000,000원, 말소)

등기부채권 총액은 330,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 있습니다.

* 임차인: TRAOREYOUNESGAOUSSOU (T *)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-11

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 임차인: 주택도시보증공사(윤솔) (Y *)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-26

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 경매의 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2025-08-06)입니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리는 등기부상 갑구 및 을구의 권리(소유권이전, 압류, 강제경매, 주택임차권)이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 아줄리움 오피스텔은 총 40호로 구성되어 있습니다. 까치산역 인근 상업지역에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔 용도로 이용 중이며, 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근 시내버스 정류장 또한 접근성이 좋습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 T * (보증금 0원)의 존재입니다. 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인은 대항력이 없고, 특별 매각 조건에 따라 보증금 관련 인수 부담은 없습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 매수 시 외국인 등 해당 규정 확인이 필요합니다. 공항 관련 보호지구 등 각종 도시계획 규제 사항도 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 까치산역 역세권이라는 입지적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 T *의 존재는 명도 및 법적 절차에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요함을 시사합니다. HUG 관련 특수 조건 매각으로 인한 법률 검토도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 건물 노후도가 낮아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 까치산역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계(HUG 관련 조건부 매각, 0원 보증금 대항력 임차인)를 해소하고 낙찰받을 경우, 시장 대비 합리적인 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 330,000,000원이며, 이전 매매가 또한 330,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인 T *의 존재로 인한 명도 부담 및 법적 불확실성을 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이로 판단됩니다. 실제 입찰가는 개인의 명도 성공 가능성, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.