나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11740 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-89 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 2층 201호로서 외벽: 드라이빗트 마감 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 5미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11740 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-89 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

* 건물면적: 42.45㎡ (약 12.83평)

* 건물 구분: 집합건물 (전유부분: 2층 201호)

1.3. 건물 정보 (건축물표제부 기반)

* 신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-25 (화곡동)

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 건축 연도: 2001년 9월 사용승인

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 2층 201호

1.4. 기타 기본정보

* 감정가: 157,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 화곡역이 있어 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 권리로는 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리(갑7 압류, 강서구, 2020.04.08.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-11

* 확정일자: 2019-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정임. (본건 특별매각조건에 따라 임차보증금은 매수인이 인수하지 않음)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 갑7 압류 (강서구, 2020.04.08.)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (건축물대장 상 제시외 면적 없음)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (특별매각조건에 의거)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 2026년 5월 기준, 주변 유사 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같음.

* 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 (2018년 건축, 6층) 37.05㎡ (전용면적): 300,000,000원 (약 8,097,166원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 343-28 (2000년 건축, 4층) 53.84㎡ (전용면적): 255,000,000원 (약 4,736,255원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 956-27 (1995년 건축, 1층) 41.32㎡ (전용면적): 169,000,000원 (약 4,089,908원/㎡)

4.2. 시세 분석

* 본건(42.45㎡, 2001년 건축, 2층)의 감정가는 157,000,000원(약 3,696,019원/㎡)임.

* 최근 매매 사례 중 면적 및 건축 연도, 층수 등을 고려할 때, 서울특별시 강서구 화곡동 956-27 (41.32㎡, 1995년 건축, 1층)의 169,000,000원(약 4,089,908원/㎡) 거래 사례가 비교적 유사함.

* 본건은 해당 사례보다 건축 연도가 최신이고 층수가 높아, 실거래가 기준 시세는 감정가보다 높을 것으로 판단됨.

* 최근 거래된 M펠리체(830-5)의 경우 신축 및 고층에 해당하여 가격이 높게 형성된 것으로 보이며, 한양(343-28)은 면적이 더 넓음.

* 종합적으로 볼 때, 본건의 현재 시세는 감정가 157,000,000원을 상회할 것으로 예상되며, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서 외벽: 드라이빗 마감 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호로 구성되어 있음.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 생활 설비가 구비되어 있으며, 제시외 면적은 없음.

* 건축물대장 상 지하 1층, 지상 4층 건물이며, 본건은 2층 201호임.

5.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 속해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 특별매각조건

* 특이사항: 대항력있는 임차인, SGI 인수조건 변경.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* (종합) 본 물건의 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정임. 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없으므로 법적 리스크는 제한적임. 다만, '대항력있는 임차인'이라는 언급이 특이사항에 포함되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 잠재적인 주의가 필요할 수 있음.

6.2. 주변시설

* 본건 주변 지역은 일반적인 주거지역으로, 지도 확인 결과 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건이 비교적 양호한 주거지역에 속함.

* 2001년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 최근 매매 시세와 감정가를 비교했을 때 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 권리관계는 대부분 소멸될 예정이며, 가장 중요한 임차인 보증금 또한 매수인이 인수하지 않아 법적 리스크는 제한적임.

* 다만, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항과 '대항력 없음'의 상충 정보는 최종 확인이 필요하며, 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 주거 지역: 화곡동은 꾸준한 수요가 있는 지역임.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수되는 임차보증금 없음.

* 교통 접근성: 지하철 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 157,000,000원

* 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시가는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원으로 판단됨.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 175,000,000원으로 제안함. (본 가격은 시장 상황, 입찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.