나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12080 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-62 삼성펠리체 제에이동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 (삼성펠리체 제에이동 제2층 제201호)로서 주위는 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제2층 제201호로서(사용승인일 : 2013.11.20.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

단지형다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 북측 하향 완경사진 가장형의 토지로 단지형다세대(도시형생활주택) 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약3 ~ 4미터 내외, 북측으로 로폭 약7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12080 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-62 삼성펠리체 제에이동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2013년 11월 20일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(삼성펠리체 제에이동 제2층 제201호)입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선과 5호선 환승역인 "까치산역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12080)입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인으로 주택도시보증공사(박 )가 등재되어 있습니다. 보증금은 173,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 임차인의 전입일자는 2017년 2월 21일, 확정일자는 2022년 3월 14일입니다.

중요한 점은 본 건의 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없으며(대항력: 없음), 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원

3.4. 기타 권리사항

등기부상 현재 경매의 말소기준권리 외에는 별도로 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. (갑5: 박 소유권이전(2017.02.17), 을7: 박 주택임차권(2024.03.27, 말소), 갑6: 우남희 소유권이전(2022.03.14), 갑7: 주택도시보증공사 강제경매(2025.09.12, 말소)).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평) 물건이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (약 35,761,500원/평)

* 1986년식, 37.44㎡ (약 11.32평) 물건이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. (약 13,250,800원/평)

* 2002년식, 37.56㎡ (약 11.36평) 물건이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 14,084,500원/평)

본건(2013년식, 35.91㎡)의 감정가(238,000,000원)는 평당 약 21,915,000원에 해당합니다. 이는 최근 매매 사례 중 신축 건물(2019년식)의 최고가보다는 낮지만, 구축 건물(1986년, 2002년식)의 가격보다는 높은 수준입니다. 건물의 신축 연도(2013년)를 고려하면 감정가는 시장 평균에 부합하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 신정초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

신정초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 관련

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 임차인과의 협의 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 본 건은 대항력 없다고 명시되어 있음)

6.2. 토지이용계획의 제한사항

본건은 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 향후 시세 변동 가능성

부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획 등에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2013년식)인 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 인프라가 양호하며, 특히 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 인수 관련 조건이 명확하여 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의해야 하나, 전반적으로 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 보증금 관련 권리 포기로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 건축으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 지하철역(까치산역) 접근성이 좋고, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다. 최근 매매 사례 및 본건의 특징을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 약 214,200,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 명도 난이도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.