나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103938 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재, ‘동묘앞역’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주 위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평지붕 11층 건물 내 제7층 제710호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 7층 710호에 소재한 오피스텔로, 서울중앙지방법원 2025타경103938(1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 277,000,000원이며, 토지면적 6.21㎡(약 1.88평)와 건물면적 19.37㎡(약 5.86평)를 토지/건물 일괄매각으로 취득하게 됩니다. 본 건물의 건축물대장 상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 2021년 5월 28일에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선과 6호선이 만나는 '동묘앞역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6, 1,435,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 가압류보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 권보민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이수희)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-29

* 확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 '주택임차권'으로 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인되며 매각으로 소멸되는 권리입니다. 또한, 물건명세서 참고사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액은 약 1,753,272,781원으로 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 창신동 일대는 주거와 상업시설이 혼합된 지역입니다. 특히 '동묘앞역'을 중심으로 형성된 상권은 전통 시장과 현대적 상업시설이 공존하는 특징을 보입니다. 역세권이라는 이점과 함께 주변 지역의 개발 가능성 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 재래시장, 근린생활시설, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 해당 물건지 인근의 초, 중, 고등학교 및 대학교 등 교육시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 경우, 등기부상 및 임차인 현황 상 인수해야 할 권리나 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 관련 사항은 확약서 제출로 인해 낙찰자의 부담이 해소된 상태입니다. 다만, 일반적으로 경매 물건의 경우 명도 과정에서의 예측 불가능한 변수 발생 가능성은 항상 존재하므로 이에 대한 대비가 필요합니다. 또한, '동묘앞역' 인근은 상설 벼룩시장 등으로 인해 소음이나 유동인구 관련 이슈가 있을 수 있으나, 이는 입지 특성으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 신축 오피스텔로, 입지, 건물 상태, 권리관계 모두 비교적 양호한 상태로 경매에 나온 물건입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 최신 건물 연식과 편리한 교통 여건을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동묘앞역 이용이 편리하여 직장인 등 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 별도의 수리나 보수 비용이 적게 들 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 되는 권리나 임차 보증금이 없어 명도 및 등기 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 조건 변경: 주택도시보증공사의 보증금 반환 채권 포기 확약으로 낙찰자의 금전적 리스크가 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 19㎡)의 오피스텔이 2024년 4월에 27,000만원에서 27,500만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 277,000,000원으로, 이는 최근 시세와 유사한 수준입니다.

예상 입찰가: 273,000,000원 ~ 278,000,000원

적정 입찰가는 본 건의 감정가 및 최근 시세를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 산정하는 것이 중요합니다. 상기 제시된 예상 입찰가 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.