나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103920 [1] 서울특별시 관악구 신림동 676-2 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난향초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층 / 지상6층 건내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2024.06.14) 외벽: 석재붙임 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-09-26)(도로(소로))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103920 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 676-2, 6층 601호 (다세대주택)

감정가: 509,000,000원

토지 면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물 면적: 49.46㎡ (약 14.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 권OO

특이사항: 토지거래허가구역 (지정기간: 2024.09.10 ~ 2029.09.09, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난향초등학교" 북측 인근에 위치합니다 [cite: Appraisal summary]. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: Appraisal summary]. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다 [cite: Appraisal summary]. 또한, 본 건 남서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다 [cite: Appraisal summary].

3. 권리분석

말소기준권리는 목동새마을금고의 근저당 (118,300,000원, 2024.08.09 접수)입니다 [cite: Property Register Summary]. 본 경매 절차를 통해 을1, 을2 근저당, 갑2 임의경매, 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: Property Register Summary]. 등기부채권 총액은 280,020,732원입니다. 물건명세서상 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 등기부상 별도의 지상권 등기가 확인되지 않아 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 관련 권리관계에 대한 최종적인 소멸 여부는 법원 공고를 재확인하는 것이 좋습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로, 임대 관계는 미상입니다 [cite: Tenant Information].

따라서, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자가 있을 경우 추가적인 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월, 신림동 92-200번지 (건축년도 1991년) 다세대주택, 전용면적 30.92㎡, 1층이 18,500만원에 거래되었습니다 [cite: Nearby Sales JSON 1].

2026년 7월, 신림동 561-1번지 (건축년도 2015년) 다세대주택, 전용면적 29.56㎡, 6층이 32,000만원에 거래되었습니다 [cite: Nearby Sales JSON 2].

2026년 7월, 신림동 87-1번지 (건축년도 2018년) 다세대주택, 전용면적 45.37㎡, 3층이 39,000만원에 거래되었습니다 [cite: Nearby Sales JSON 3].

본 건의 감정가는 509,000,000원이며, 건물 면적은 49.46㎡이고 2024년에 사용승인된 신축 건물입니다. 최근 거래된 2018년식 45.37㎡ 다세대주택이 39,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본 건이 2024년식으로 매우 신축이라는 점을 감안하면, 가격 차이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, "서울난향초등학교"와 인접하여 교육 환경이 양호합니다 [cite: Appraisal summary]. 주변에는 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다 [cite: Appraisal summary]. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2024년 6월 14일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다 [cite: Building JSON]. 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 높습니다 [cite: Appraisal summary].

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 지정기간(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 2025.8.26 ~ 2026.8.25) 동안 토지거래 시 허가를 받아야 합니다 [cite: Appraisal summary, Special notes]. 이는 해당 지역의 투기 수요를 억제하기 위한 조치로, 거래 시 허가 절차를 준수해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다.

주변 개발 계획: 신림동 일대 재개발 및 모아타운 사업 등이 활발히 진행 중인 지역입니다 [cite: Development Hopes Search Result 2, 3, 8, 9]. 이는 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 상황 및 해당 물건에 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 추가적인 조사를 통해 혐오시설의 유무 및 영향을 파악하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축(2024년 사용승인) 다세대주택으로, 편리한 입지 조건과 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차권은 없어 안전한 취득이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점, 임대 관계가 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 감정가가 시장 시세 대비 높을 수 있다는 점은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2024년 6월 사용승인되어 건물 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적습니다.

우수한 입지: 서울대학교 등 대학가가 인접해 있고, 재개발 등 지역 개발 계획이 활발하여 향후 가치 상승이 기대됩니다 [cite: Development Hopes Search Result 2, 3, 8, 9].

권리 분석 용이: 말소되는 권리 위주로 구성되어 있어 권리 분석이 비교적 수월합니다.

탄탄한 주거 수요: 신림동 지역은 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 509,000,000원

최근 매매 사례 분석 시, 2018년에 건축된 45.37㎡ 면적의 다세대주택이 39,000만원에 거래되었습니다 [cite: Nearby Sales JSON 3]. 본 건은 이보다 면적이 약간 더 넓고(49.46㎡) 건축 연도가 2024년으로 훨씬 신축이므로, 시장 가치는 39,000만원보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

최근 거래된 유사 물건의 제곱미터당 가격(약 860만원/㎡)을 기준으로, 본 건의 신축성(6년 이상 차이)과 면적을 고려하여 제곱미터당 940만원에서 990만원 수준으로 산정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상되는 시장 가격 범위는 약 465,000,000원 ~ 490,000,000원 수준입니다.

감정가(509,000,000원) 대비 보수적인 접근을 위해, 감정가의 약 84.5% 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.