나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3136 [1] 서울특별시 동작구 사당동 220-75 중앙빌라 지층01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성역' 북서측 인근에 위치하고 주위는 연립다세대주택,아파트단지, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(남성역, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 내 제지층 제01호로서(사용승인 2019.4.15.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

공부상 사무소이나 탐문조사결과 현황 주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재경보장치, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3136 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 220-75 중앙빌라 지층01호 (도로명주소: 서울특별시 동작구 사당로9길 11-5)

용도: 공부상 근린상가, 현황 주택 추정

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지 지분: 9.9174㎡ (약 2.99평)

건물 면적: 51.18㎡ (약 15.48평)

건물 지분: 51.18㎡ (약 15.48평)

1.4. 감정가

감정가: 279,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 남성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액: 247,120,064원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 1번 주택임차권 (채권금액: 210,000,000원, 등기 접수일: 2022.05.27.)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다.

이 임차인은 전입일자 2020.04.20., 확정일자 2020.04.22.을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

감정평가서 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따르면 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 중요한 인수사항이므로 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

본 물건에는 소유권보존, 지분 이전, 주택임차권, 공유자 지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등기 등이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 457,120,064원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 활용

공부상 용도는 근린상가이나, 실제 이용 현황은 주택으로 추정됩니다. 남성역 인근의 입지적 특성을 고려할 때, 상가 또는 주택으로의 활용 가능성을 모두 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

남성역을 중심으로 상업 시설 및 주거 단지가 형성되어 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육환경보호구역에 해당하므로, 교육 시설 관련 최종 확인은 관할 교육청을 통해 해야 합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 임차인 조* 씨가 존재하며, 보증금 210,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담이 될 수 있으므로, 임차인과의 협상 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치

건축물대장상 용도는 근린상가이나, 현재 주택으로 이용 중인 것으로 추정되어 향후 용도 변경이나 활용에 따른 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제2종일반주거지역으로 용도지역 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 남성역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 2019년에 사용 승인된 건물이지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 부분도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

남성역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지라는 점이 가장 큰 강점입니다.

8.2. 활용 가능성

근린상가 및 주택으로 복합적인 활용이 가능한 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 279,000,000원을 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 잔액 부분을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당을 통해 회수하지 못하는 금액은 매수인이 부담하게 되므로, 실질적인 낙찰가 산정 시에는 이를 제외하고 경쟁 가격을 책정하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가는 임차인의 배당 현황 및 향후 낙찰가의 경매 배당 우선순위를 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.