나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103860 [1] 서울특별시 종로구 낙원동 212 나스빌 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 낙원동 소재 "종로3가역" 남서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주변은 상업용빌딩, 오피스텔, 업무용빌딩 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하는 바, 교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 근린생활시설 및 업무시설 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2004.02.03) 외벽: 인조석붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화탐지설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(운현궁 주변 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원)<문화유산의 보존 및 활요에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 서울도심((4대문안)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경103860 (1) 서울중앙지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103860 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 낙원동 212 나스빌 7층705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 220,000,000원

* 토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

* 토지지분: 6.76㎡ (약 2.05평)

* 건물면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

* 건물지분: 28.69㎡ (약 8.68평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OO (본건 임차인 겸 경매 신청인)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 근린생활시설 및 업무시설

* 사용승인일자: 2004년 2월 3일

* 전용면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

* 대지권면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

2. 입지조건

1.2. 위치 및 주변 환경

* 서울특별시 종로구 낙원동에 소재하며, 지하철 3호선 '종로3가역'에서 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 상업용 빌딩, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 밀집한 상업 지대로 형성되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 간선도로가 있어 교통이 편리합니다.

* 지하철 3호선 '종로3가역' 및 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(운현궁 주변 지구단위계획)으로 지정되어 있습니다.

* 또한 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25), 서울도심((4대문안)) 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

1.5. 말소기준권리 및 권리관계

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 6일 접수된 강주영의 전세권설정(을6)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다 (지상권 없음).

1.6. 임차인 현황

* 임차인: 강주영

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2022년 9월 2일

* 확정일자: 2022년 6월 27일

* 배당신고일자: 2025년 9월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건 임차인 강주영은 전세권자이자 본건 경매 신청인(채권자)입니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 2억 4천만원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

1.7. 인수 보증금 합계

* 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 변제 여부에 따라 인수 가능성 존재)

4. 상권분석

1.8. 지역 특성

* 본건이 위치한 종로구 낙원동 일대는 서울의 중심 상업 지구로서, 오피스텔, 상업용 빌딩, 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 종로3가역 역세권으로 유동 인구가 많고, 주변에 다양한 편의 시설 및 문화 시설이 풍부합니다.

1.9. 잠재적 임대 수요

* 도심 지역의 특성상 직장인들의 주거 수요가 꾸준히 존재하며, 소규모 사업장을 위한 오피스텔로서의 임대 수요도 확보 가능합니다.

5. 생활정보

1.10. 주변 시설

* 지하철 3호선 '종로3가역'을 비롯한 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 식당, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 또한, 탑골공원, 인사동, 종묘, 창경궁 등 역사 및 문화 시설이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

1.11. 혐오시설 정보

* 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 대부분 상업 및 업무 시설, 주거 시설로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1.12. 대항력 있는 임차인

* 임차인 강주영은 2억 4천만원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있습니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.13. 도시계획 및 개발 제한

* 본건은 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용되는 지역에 속해 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심, 특히 종로3가역 초역세권이라는 매우 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달하여 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 높은 보증금은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 위험으로 작용할 수 있습니다. 또한, 다양한 도시계획 규제는 향후 활용 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심, 종로3가역 초역세권 상업지구에 위치.

* 뛰어난 교통 접근성: 지하철 및 버스 노선 다양.

* 꾸준한 임대 수요: 도심 업무 지구의 배후 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2024년 10월 (28.69㎡, 5층): 165,000,000원

* 2025년 7월 (28.58㎡, 5층): 220,000,000원 (감정가와 유사)

* 2025년 7월 (35.25㎡, 8층): 255,000,000원 (면적 상이)

* 분석: 유사 면적의 최근 실거래가(22,000만원)와 감정가(22,000만원)를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 22,000만원 내외로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 2억 4천만원)의 존재와 이로 인한 인수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 보증금 액수가 감정가를 초과하므로 경매 절차를 통한 변제 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가: 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.