나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103939 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 종로구 창신동 소재 '서울창신초등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철1,6호선 "동묘앞역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층건 내 제4층 제401호로서, ［사용승인일: 2021.05.28］ 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측,동측,서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 북동측 진입로를 통해 대로변과 연계되어있으며, 지적상 서측으로 노폭 약 12m 포장도로와 일부 접한것으로 보이나, 고저 차이로 인해 인접지를 통한 도보 통행만 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 토지기호(2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103939 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층401호

용도: 도시형생활주택(단지형 연립)

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물개요

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2021.05.28

건물면적: 14.19㎡ (약 4.30평)

건물지분: 14.19㎡ (약 4.30평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

내부설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

1.3. 토지개요

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용상태: 본건 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '서울창신초등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1, 6호선 "동묘앞역" 및 노선버스정류장이 소재함.

2.3. 인접도로상태

본건 북측, 동측, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 북동측 진입로를 통해 대로변과 연계되어 있음. 지적상 서측으로 노폭 약 12m 포장도로와 일부 접한 것으로 보이나, 고저 차이로 인해 인접지를 통한 도보 통행만 가능함.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (2024.06.12.)

집합건물 등기부상 본건 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정임.

* 소유권이전1번신탁등기말소

* 소유권이전3번신탁등기말소

* 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 주택임차권 (박동준, 보증금 235,000,000원, 말소)

* 가압류 (경기신용보증재단, 20,311,064원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 235,000,000원)

* 가압류 (롯데캐피탈, 24,961,717원)

등기부채권 총액: 280,272,781원

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사(박동준)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-25

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다. 임차인의 보증금 또한 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

서울창신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타

도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용 중이며, 건물 내 기본 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 건축물대장상 위반건축물 표기: 조경훼손(37.61㎡) 내역이 있습니다. (2025. 8. 28. 기준)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 동안 지정되어 있어, 해당 기간 내 낙찰 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상)

* HUG 인수조건 변경: 임차인의 대항력 포기조건으로 매각되어 인수 부담은 없으나, 관련 조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 종로구 창신동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 서울창신초등학교 인접 및 동묘앞역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 면적(14.19㎡)임에도 불구하고 신축 연차와 입지를 고려할 때 감정가(2억 5천만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 투자 리스크가 낮습니다. 다만, 건축물대장상 위반건축물 등재 및 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철역과 초등학교가 가까운 편리한 주거 입지를 자랑합니다.

* 권리관계가 말소기준 권리 이하로 정리되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건보다 면적이 크고 건축 연차가 오래된 다세대/빌라 매물들입니다. 본건은 14.19㎡(약 4.3평)의 소형 도시형생활주택으로, 2021년 신축이라는 점을 감안할 때, 동일 면적의 신축 오피스텔 시세를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

감정가 2억 5천만원은 3.3㎡당 약 5,778만원 수준입니다. 본건의 신축 연차와 종로구의 입지를 고려할 때, 이는 시장가 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

건축물대장상 위반건축물, 토지거래허가구역 등의 리스크 요인이 있으나, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하여 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원 (2억 6천만원 ~ 2억 8천만원)

(본 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 최신 시장 동향을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.