나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103932 [1] 서울특별시 강남구 논현동 58-2 마일스디오빌 9층920호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철7호선 "학동역" 서측 인근에 위치하는 "마일스 디오빌" 제9층 제920호로서, 인근은 상업용 및 업무용 건물, 아파트 및 다세대주택, 근린생 활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "학동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제9층 제920호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지 밑 타일 마감 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 지하주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 38미터 내외 및 북측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

논현동 58-2, 58-14 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(논현지구), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고 도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25.), 건축선, <추가기재> 건축선 지정(도로경계선에서3미터후퇴)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강남구 논현동 58-2 마일스디오빌 9층920호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103932 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

본건의 감정가는 418,000,000원입니다.

토지면적은 8.11㎡ (약 2.45평)이며, 건물면적은 36.29㎡ (약 10.98평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 논현동, 지하철 7호선 학동역 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 상업용 및 업무용 건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 학동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 제9층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 2필지의 장방형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 38미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(논현지구)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 또한 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 등기 (갑8, 2025.09.15)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전 (갑4, 갑5): 정의택, 박태훈 (매매 3억 4,500만원)

* 주택임차권 (을11): 임예성, 보증금 350,000,000원, 전입일자 2020.10.30, 확정일자 2020.09.24.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임 (주택도시보증공사(임예성))

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-30

* 확정일자: 2020-09-24

* 배당신고일자: 2022-12-16

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 350,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 강남구 논현동의 역세권 지역에 위치하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 학동역을 중심으로 다수의 근린생활시설, 금융기관, 의료시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 강남권의 높은 수요와 함께 지속적인 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 및 논현동 일대에 다양한 상업 시설, 마트, 병원, 은행 등 편의 시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 교통: 지하철 7호선 학동역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 마일스디오빌

* 주소: 서울특별시 강남구 논현동 58-2

* 사용승인일: 2004년 11월 26일

* 총 층수: 15층

* 세대수: 260세대

* 전용면적: 36.29㎡ (약 10.98평)

* 총면적: 12033.06㎡

* 지하주차대수: 4대 (전기차 충전기 2대 포함)

* 관리사무소 연락처: 025456564

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 11번 주택임차권(임예성)의 보증금 350,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 외 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 및 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 추후 매각 시 거래 과정에 추가 확인이 필요합니다.

* 건축선 후퇴: 도로 경계선에서 3미터 후퇴한 건축선에 따라 건축되어 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강남구 논현동의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 아파트입니다. 마일스디오빌은 학동역 인근에 위치하여 실거주 및 투자 가치가 높다고 평가됩니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 3억 5천만원을 인수해야 하는 큰 리스크가 있습니다. 배당 내역을 상세히 검토하여 인수 보증금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 또한 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 논현동 학동역 초역세권으로, 향후 시세 상승 잠재력이 매우 높습니다.

* 실거주 및 임대 투자: 소형 아파트로 1인 가구 또는 신혼부부의 실거주용으로 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 가치: 강남권 아파트라는 점에서 시장 변동성에 비교적 안정적인 가치를 유지할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(36.29㎡)의 마일스디오빌 매매가는 2026년 5월 3억 8,000만원 (10층), 2026년 5월 3억 7,200만원 (14층), 2026년 6월 3억 5,000만원 (12층) 수준으로 거래되었습니다. 따라서 현재 시세는 약 3억 5,000만원에서 3억 8,000만원 범위로 추정됩니다.

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 3억 5,000만원)을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 이는 사실상 시장 가치와 유사하거나 이를 초과하는 금액이므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 총 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서 시장 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 시장 시세 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

* 인수해야 할 보증금: 350,000,000원

낙찰자가 3억 5,000만원을 입찰할 경우, 총 지출액은 3억 5,000만원(입찰가) + 3억 5,000만원(인수 보증금) = 7억원이 되어 시장 시세를 크게 초과하게 됩니다. 따라서 낙찰가를 낮추어 총 지출액을 시장 가치 수준으로 맞춰야 합니다.

* 추정 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 60,000,000원

본 입찰가 범위는 시장 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려한 매우 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 여부, 배당률, 물건의 추가적인 가치 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금 3억 5,000만원을 감안하면, 실질적으로 투입되는 자금이 커지므로 매우 높은 위험을 수반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.