나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3068 [1] 서울특별시 강남구 개포동 653 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 "구룡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 상가 내 제3층으로서, 외벽:드라이비트 마감 등 내벽:페인트 마감 등 창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 공부상 점포로서 현황 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측 및 북서측으로 단지 내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(공동)), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 도로(2017-04-13)(저촉), 도로(접합), 소공원(저촉), 연결녹지(저촉) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가의 개요- 5."기타사항" 참고

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3068 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 5,638,000,000원

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 위치및면적

소재지: 서울특별시 강남구 개포동 653

토지면적: 35,682.40㎡ (약 10,794.33평)

토지 지분 면적: 142.7296㎡ (약 43.17평)

건물 면적: 2,196.00㎡ (약 664.34평)

건물 지분 면적: 2,196㎡ (약 664.34평)

1.3. 건물정보

주용도: 근린시설 (제공된 정보 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 상가

내부구조: 건물은 공부상 점포이며, 현황 공실 상태임.

건축물 정보 (JSON 분석): 본 건은 현대아파트 제106동 1104호 내 근린생활시설로 추정됨. (종합표제부: 서울특별시 강남구 개포동 653번지, 현대아파트 / 전유부: 서울특별시 강남구 개포동 653번지, 현대아파트 제106동 1104호)

1.4. 매각물건내역

특이사항: 지분매각, 정비구역, 선순위가등기

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 "구룡초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통접근성

단지 내 도로를 통해 남동측 왕복 4차선 포장도로로 접근 가능하며, 제반 차량 출입이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(공동))

광로2류(폭 50m~70m), 도로(2017-04-13)(저촉), 도로(접합), 소공원(저촉), 연결녹지(저촉)

상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

정비구역 (도시 및 주거환경정비법)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지)

소유권 등기: 김 외 13명

권리 분석상 가장 중요한 사항은 '갑3' 순위의 '백한정지분소유권이전청구권가등기'(1984-06-05)로, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가등기임.

다수의 근저당권이 존재하나, 을55(2012-11-27, 하나은행)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 근저당권 및 압류 등은 대부분 말소될 것으로 예상됨.

그러나 '갑3' 외 일부 선순위 근저당권(을1~을14 등)도 '인수'로 기재되어 있어, 면밀한 권리 분석이 요구됨.

등기부채권 총액 (토지): 7,488,400,000원

3.2. 등기부현황(건물)

소유권 이전 및 다수의 근저당권, 전세권, 압류 설정 이력이 확인됨.

건물 등기부의 말소기준권리는 을11(2012-11-27, 하나은행)이며, 해당 권리를 포함하여 이후 설정된 대부분의 권리는 말소될 예정임.

갑21(2025-09-11, 하나은행)은 본 경매 사건(2025타경3068)과 관련된 임의경매 개시 결정으로 말소됨.

갑24, 갑26의 압류 등기도 말소 예정임.

등기부채권 총액 (건물): 1,389,000,000원

3.3. 임차인현황

* 주식회사쎄듀: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2016-04-25, 확정일자 2025-08-20. 대항력 없음.

* 천일문스터디카페개포점: 보증금 100,000,000원, 차임 3,550,000원, 사업개시일 2025-08-20, 확정일자 2025-08-20. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리관계요약

낙찰자는 선순위 가등기(갑3)와 일부 인수되는 권리를 인수해야 할 수 있음.

전반적으로 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소될 것으로 보이며, 가장 큰 부담은 선순위 가등기 및 일부 인수되는 권리임.

임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건은 "현대아파트" 단지 내에 위치한 것으로 보이며, 주변으로는 아파트 단지 및 기타 근린생활시설이 혼재되어 있음.

주거 단지 내 상가로서 고정적인 배후수요를 확보할 수 있음.

4.2. 공실현황

감정평가서상 본건 건물의 이용상태는 공부상 점포이나 현황 공실 상태로 명시되어 있음.

이는 잠재적 인수 후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능함.

구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요.

5.2. 교육시설

"구룡초등학교"가 북동측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있음.

인근에 다른 학교 및 교육 시설 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

선순위 가등기(갑3)는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함. 이는 향후 소유권 분쟁이나 추가적인 법적 절차를 야기할 수 있는 중대한 위험 요소임.

일부 인수되는 것으로 표시된 선순위 근저당권 등의 존재 가능성도 면밀히 검토해야 함.

본건은 지분 매각으로, 토지 전체 소유주와의 협의 및 관계 형성이 중요할 수 있음.

6.2. 물리적리스크

건축물대장상 아파트 동(106동) 및 호수(1104호) 정보가 있으나, 용도는 근린시설로 기재되어 있어 건물 구조 및 실제 이용 상태에 대한 현장 확인이 필수적임. (예: 아파트와 근린시설이 복합된 건물 구조인지, 실제 이용 상태가 공부와 일치하는지 등)

건물 면적이 2,196.00㎡로 상당한 규모이므로, 공실 상태의 활용 방안 모색 및 관련 공사 비용 등을 고려해야 함.

6.3. 기타리스크

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 리모델링 사업 진행 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서의 투자 고려 사항이며, 사업 진행 여부 및 방식은 불확실함.

임대 관계 미상 정보는 현장 조사 시 반드시 확인 필요 (기재된 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성).

7. 종합의견

본 물건은 서울 강남구 개포동의 주요 아파트 단지 내에 위치한 근린시설로, 감정가가 높고 대규모 면적을 자랑함.

다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 선순위 가등기와 일부 인수되는 권리는 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있음.

건축물 정보와 실제 용도 간의 불일치 가능성, 현황 공실 상태 등은 투자 결정에 앞서 철저한 현장 조사를 통해 확인해야 할 핵심 사항임.

정비구역 지정 등 장기적인 개발 잠재력은 있으나, 단기적으로는 권리 관계 해소 및 활용 방안 마련이 중요함.

8. 투자포인트

강남구 개포동이라는 우수한 입지 조건.

대규모 상업시설로서 활용 가능성이 높음 (예: 대형 프랜차이즈, 병원, 학원 등).

향후 지역 개발 및 정비 사업 추진 시 가치 상승 기대.

복잡한 권리 관계 해소 시 저평가 매수 기회 가능성.

9. 예상입찰가

본건은 선순위 가등기 및 일부 인수되는 권리, 그리고 대규모 면적의 공실 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

인수되는 권리 가액, 명도 비용, 향후 활용을 위한 추가 투자 비용 등을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 감정가 대비 낙찰률, 주변 시세, 권리 인수 비용, 수익률 분석 등 추가적인 전문 컨설팅이 필수적임.

(참고) 인수 보증금 합계: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.