나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103511 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 458-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 2) 본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "도곡2동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호(1, 2) 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(매봉역:3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1, 2) 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(단독주택)), 도로(소로)(접합) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구 역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.

제시목록 외의 물건

기호(1, 2) 본건 지상위에는 제시외건물(ㄱ~ㄹ(후첨 "사진용지"참조))이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 벽돌조 스라브 지하1층/지상3층 건물로서,(사용승인일:1987.09.28) 외벽 : 적벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 일부타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103511 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 458-3

용도: 근린주택

감정가: 4,423,398,080원

토지면적: 400.90㎡ (약 121.27평)

토지지분: 155.10821㎡ (약 46.91평)

건물면적: 1261.62㎡ (약 381.64평)

건물지분: 488.12㎡ (약 147.65평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강남구 도곡동에 소재하며, 주변에는 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 매봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리(갑25)는 2025년 9월 10일자 이희수씨의 강제경매 개시결정이며, 권리금액은 1,407,248,554원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리(갑26) 역시 2025년 9월 10일자 이희수씨의 강제경매 개시결정이며, 권리금액은 1,407,248,554원입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 채권 총액

토지 관련 채권 총액은 1,681,720,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

총 9명의 임차인이 파악되었으며, 모두 대항력이 있는 것으로 나타납니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* (주)퍼스티어대부: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-03-11, 대항력 있음.

* 고석모: 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2015-04-07, 대항력 있음.

* 김민산: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-25, 대항력 있음.

* 송두혁: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2018-04-24, 대항력 있음.

* 이창훈: 보증금 0원, 차임 700,000원, 전입 2019-01-16, 대항력 있음.

* 이환명: 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2009-03-24, 대항력 있음.

* 이희모: 보증금 10,000,000원, 차임 110,000원, 전입 2012-09-25, 대항력 있음.

* 정영록: 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2022-02-20, 대항력 있음.

* 제이박엔컴퍼니(주): 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-01-27, 대항력 있음.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 도곡2동주민센터 인근에 위치하며, 주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로 배후 수요가 안정적입니다.

4.2. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(단독주택))으로 지정되어 있으며, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 규제되어 있습니다. 인접 도로상태는 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주민센터, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 인근에 소재하고 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 가능하여 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분매각 대상이므로, 낙찰 시 다른 공유자와의 관계 형성 및 관리가 중요하며, 정확한 지분 비율 확인이 필요합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

총 9명의 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 진행 시 복잡한 절차와 시간이 소요될 수 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인들과의 협의 및 법적 절차를 충분히 검토해야 합니다.

6.4. 위반 건축물

일반건축물대장상 위반건축물로 표기된 부분이 있으며, 1층 일부(조립식 패널 창고, 천막 영업) 및 주차장 자리 무단 증축(휴게음식점 사용) 등의 위반 내용이 확인됩니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.5. 기타 유의사항

- 본 건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

- 건물 사용승인일은 1987년 9월 28일로 오래된 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 도곡동의 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, 지하철역 접근성이 좋고 주변 기반시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지분매각, 다수의 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 신고, 위반건축물 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 지분매각의 경우, 정확한 지분 비율과 다른 공유자와의 관계 설정을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 강남구 도곡동의 핵심 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

- 지하철 3호선 매봉역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

- 다양한 용도로 활용 가능한 근린주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 4,423,398,080원입니다. 본 건은 지분매각으로 정확한 매각 지분 비율이 명시되지 않은 점, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등 여러 위험 요소를 고려할 때, 감정가의 65% 수준인 약 2,875,000,000원에서 3,200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 지분 비율 및 현장 조사 결과를 반영하지 않은 추정치이므로, 반드시 전문가와 상의 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.