나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103845 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 “서울강남초등학교” 북서측 인근에 위치하고본건 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건 중 제8층 제802호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 및 바닥 : 미상 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측에 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103845 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층 802호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 220,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.74480474994291㎡ (약 2.95평)

건물면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

건물지분: 14.29㎡ (약 4.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 “서울강남초등학교” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용 편익은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남동측에 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 9층 건물 중 제8층 제802호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽 및 바닥 상태는 확인되지 않았고 창호는 샷시 창호 등입니다. 본 건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

3.2. 설비 내역

건물에는 전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차 설비가 구비되어 있습니다.

3.3. 건축 정보

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 서울특별시 동작구 상도1동 519-1번지에 위치하며, '더포레스트'라는 명칭의 집합건물입니다. 2021년 12월 10일 사용승인되었으며, 총 9층 (지하 1층 포함) 규모에 47세대가 거주하고 있습니다. 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건물의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 보증금은 300,000,000원입니다. 전입일자는 2022년 4월 14일, 확정일자는 2022년 4월 6일입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

4.3. 권리 인수 여부

본 건은 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다 [cite:1, cite:7].

4.4. 말소기준권리

2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류(갑3)가 본 건물의 말소기준권리입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본 물건 주변에는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

주변 반경 700m 내에 병원/약국 72곳, 마트/시장 3곳, 편의점 25곳 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

본 물건은 "서울강남초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 이로 인해 매각 조건에 특이사항이 발생했습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건 매각으로 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적이지만, HUG의 인수 조건 변경과 공동담보 여부에 대한 세부 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다 [cite:1, cite:3, cite:7].

6.2. 임차인 관련

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 보증금 인수 의무가 없으므로 임차인 관련 리스크는 낮습니다.

6.3. 기타 (혐오시설)

주변 지역 분석 결과, 서울 강남 초등학교 인근에서 선정적인 온라인 방송 스튜디오 운영과 관련된 유해 환경 문제가 제기된 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 소재지 주변에서는 이러한 혐오시설이 보고되지 않았습니다 [cite:4, cite:12, cite:13, cite:17, cite:19].

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 3억원의 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 매우 큰 장점입니다.

* 양호한 입지: 서울 강남초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 수요가 꾸준할 수 있는 소형 면적입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

7.2. 고려사항

* 적은 면적: 건물의 전용 면적이 14.29㎡ (약 4.32평)으로 매우 협소하여 활용도가 제한될 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 'HUG 인수조건 변경, 공동담보' 관련 세부 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도1동에 위치한 소형 오피스텔로, '서울강남초등학교' 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 인해 3억원의 임차보증금을 인수할 필요가 없어, 매수인의 실질적인 인수 부담이 크게 줄어든다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 또한, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 건물 면적이 매우 협소하고, HUG 관련 특수 물건 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 부담 없는 인수 조건과 양호한 입지를 고려하면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다. 유사 면적(약 14.29㎡)의 '더포레스트' 오피스텔은 2022년 4월 8층이 3억원에 실거래된 이력이 있습니다. 현재 호가로는 13.27㎡(4평) 물건이 2억원, 11.59㎡(3.5평) 물건이 7천만원 대에 거래된 사례도 있으나, 이는 월세 거래 등으로 보이며, 전체적인 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

주택도시보증공사(HUG)로부터 인수해야 할 보증금이 0원인 점을 감안하면, 실질적인 부담은 감정가인 220,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다. 주변 실거래가 및 시세, 그리고 본 건의 소형 면적과 신축임을 고려했을 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.