나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103528 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1653-24 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 1993.02.01) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지내 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103528 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1653-24 2층201호 (도로명주소: 서울특별시 관악구 인헌1다길 7)

용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000원

토지면적: 28.78㎡ (약 8.7평)

토지지분: 28.78㎡ (약 8.7평)

건물면적: 58.24㎡ (약 17.6평)

건물지분: 58.24㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO

건축물 연면적: 637.74㎡ (약 192.9평)

대지 면적: 278.7㎡ (약 84.3평)

건축 사용승인일: 1993년 2월 1일

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

총 층수: 4층 (해당 물건은 2층 소재)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 완경사지 내 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2002년 8월 9일자 중소기업은행 근저당 (을7, 50,000,000원)

* 주요 권리관계:

* 임차인 현황:

* 김인봉: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-03-17, 대항력 없음.

* 양희상: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 1999-04-02, 확정일자 2001-01-29, 배당신고일자 2025-11-19, 대항력 있음.

* 등기부상 권리:

* 소유권이전: 김찬우 (1993-07-26)

* 근저당: 중소기업은행 (2002-08-09, 50,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 양희상 (2006-01-24, 70,000,000원) - 말소

* 압류, 가압류, 강제경매 등 다수 존재하나 모두 말소 예정임.

* 미말소 권리: 갑9 소유권이전청구권가등기 (김찬례, 2008-04-16) - 말소되지 않음.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 양희상이 존재하며, 보증금 70,000,000원입니다. (자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없어 각별한 주의가 필요합니다.)

* 미말소된 소유권이전청구권가등기(갑9)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이로 인한 소유권 분쟁 위험이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 238,748,785원

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 위치한 봉천동은 다세대주택과 학교, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 최근 매매 시세 분석:

* '성진리치빌6차'(2022년 준공, 39.75㎡): 54,000만원 (2026년 7월 거래)

* '훼밀리빌라A'(1991년 준공, 53.28㎡): 19,000만원 (2026년 7월 거래)

* '비쥬타운B'(2016년 준공, 26.98㎡): 28,300만원 (2026년 7월 거래)

* 시세 분석: 본건은 1993년 준공된 다세대주택으로, 면적 58.24㎡입니다. 최근 매매 사례 중 준공 연도가 비슷한 '훼밀리빌라A'(1991년 준공, 53.28㎡)는 19,000만원에 거래되었으나 지하층이라는 특징이 있습니다. 신축인 '성진리치빌6차'는 54,000만원으로 높은 시세를 형성하고 있으며, '비쥬타운B'(2016년 준공, 26.98㎡)는 28,300만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 326,000,000원은 주변 시세와 비교 시, 건축 연도 및 권리관계를 고려할 때 적정 수준으로 판단되나, 잠재적 인수 비용을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인헌중학교가 인근에 위치하며, 다수의 교육시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 인헌중학교, 인헌고등학교 등 교육기관이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 환경: 지하철역과의 직접적인 거리는 명시되지 않았으나, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 양희상 임차인은 보증금 70,000,000원에 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로 이에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

* 미말소 소유권이전청구권가등기: 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기가 존재하여, 경매 이후 소유권 이전 및 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

* 건축 연도: 1993년에 건축되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기로 인한 소유권 불안정성 등 중대한 권리상 리스크가 존재합니다. 이러한 위험 요소를 간과할 경우 상당한 재산상 손실을 초래할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 법률 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 면적: 다세대주택으로서 적정 면적을 보유하고 있습니다.

* 개발 가능성: 향후 지역 재개발 또는 재건축 사업 진행 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다. (단, 본건 자체의 개발 가능성은 낮음)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 326,000,000원

* 인수 보증금 (자료상): 0원

* 주변 시세: 최근 2.83억원 ~ 5.4억원 범위에서 거래 사례가 있습니다.

* 분석: 본건의 감정가는 3.26억원으로, 주변 시세와 유사한 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 인수 가능성과 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기의 잠재적 위험을 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 반영하고, 법률 전문가의 최종 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적 접근: 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리 분석 결과에 따라 인수 비용이 추가될 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다. 감정가 대비 70~80% 수준에서 고려할 수 있으나, 최대 2.5억원 ~ 2.9억원 범위를 신중하게 검토하며, 권리관계 인수 비용을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.