나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2935 [1] 서울특별시 서초구 방배동 870-6 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 소재하는 "서울방배초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 "내방역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조, 연와조 아스팔트슁글지붕 3층 건 내 제지하층 제비02호로서, (사용승인일: 1993-05-10) 외 벽 : 적벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

- 본건은 등기사항전부증명서상 2필지(870-6, 870-7번지)에 소재하고 있으나, 870-7번지는19 91년 07월 22일부로 807-6번지로 합병되어 말소처리 된 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금170,000,000원 임대차계약일자 : 2021년5월18일 임차권자 : 한국토지주택공사

물건 비고

서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.04.02.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경2935(1) 사건으로, 서울특별시 서초구 방배동 870-6 지하층비02호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 367,000,000원이며, 토지 면적은 24.03㎡(약 7.27평), 건물 면적은 41.04㎡(약 12.41평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 국민은행(국OOOOOO)입니다. 본 건은 중복 사건으로 진행 중이며, SGI 인수 조건 변경 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치하며, "서울방배초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 "내방역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 장방형의 완경지 형태이며, 북측으로 약 6m 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 우리금융캐피탈의 가압류(갑10)입니다. 따라서 말소기준권리 이후에 설정된 대부분의 권리(삼성생명보험 가압류, 국민은행 가압류, 국민은행 강제경매, 한국자산관리공사 가압류, 서울보증보험 강제경매, 서울특별시 압류, 서초구 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 갑3(2001-11-09), 갑5(2006-04-28), 갑9(2018-07-13)으로 확인됩니다.

주택임차권(을5)은 한국토지주택공사(LH) 명의로 2025년 1월 15일에 설정되었으며, 보증금은 170,000,000원입니다. LH의 전입일자는 2021년 6월 30일, 확정일자는 2021년 5월 20일이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특히, 서울보증보험(SGI)은 한국토지주택공사의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서, 2026년 4월 2일 자로 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 LH의 임차보증금 170,000,000원에 대해 별도의 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 방배동 지역은 서초구 내에서도 안정적인 주거 지역으로 평가받습니다. 주변에 다세대 및 연립주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설도 함께 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울방배초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 대중교통으로는 지하철 7호선 내방역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 강남 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 건축된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지하층 물건: 지상층에 비해 선호도가 낮을 수 있으며, 채광 및 환기 측면에서 불리할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 건 외에 서울보증보험 명의의 강제경매(2025타경104710)가 별도로 진행 중이며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동이라는 우수한 입지를 자랑하며, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 안정적이라는 장점이 있습니다. 특히, 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 170,000,000원에 대한 낙찰자의 부담이 해소된 점은 큰 이점으로 작용합니다. 다만, 1993년식 건물이라는 점과 지하층 물건이라는 점은 감안해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 강남 접근성이 우수한 서초구 방배동에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임대차 부담 해소: 서울보증보험의 확약서로 인해 인수 부담이 없는 1.7억 보증금의 임차인 존재.

* 감정가 대비 시세: 최근 주변 다세대주택 매매 사례들을 볼 때, 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 거래된 다세대주택의 경우, 면적과 건축 연도, 층수에 따라 평당 약 3,500만원에서 5,900만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건은 건물 면적 41.04㎡(약 12.41평)에 1993년 건축, 지하층이라는 점을 고려하면, 감정가(3.67억원)는 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 최근 거래 사례 중 소형 면적(24.51㎡)이 4.4억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 면적(12.41평)과 입지를 고려하여 보수적으로 접근 시 4.5억원 수준에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 450,000,000원 내외로 산정합니다.

* 토지 면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

* 건물 면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 감정가: 367,000,000원

* 예상 입찰가: 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.