나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103923 [1] 서울특별시 동작구 사당동 314-16 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 사당동 "남성중학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선(남성역)이 근거리에는 지하철2,4호선(사당역) 위치하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 단독(다중)주택 및 제2종근린생활시설(사무소)건부지임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14)(지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상. 기 타 : 본건 토지 중 일부는 건축물현황도상 도로후퇴 및 가각(0.89㎡)면적임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서. (사용승인일 : 2020.10.29) 외벽 : 석재타일붙임 등 마감, 내벽 : 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

지하1층: 다중주택(3개호)로 사용중임. 1층: 공부상 근린생활시설이나 다중주택(4개호)로 사용중임. 2층: 다중주택(4개호)로 사용중임. 3층: 다중주택(4개호)로 사용중임. 4층: 다중주택(3개호)로 사용중임. 옥탑1층: 다중주택(다락) 및 계단실로 사용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급.배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

건물에 제시외 건물(㉠~㉧)이 소재함. (후첨'내부구조도' 및 '사진용지'참조.)

공부와의 차이

건물은 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 지1층~4층이나, 호수별 출입문을 현황1층(공부상 지하1층)~5층(공부상 4층)으로 표기되어 사용 중임. 건물은 건축물현황도 및 일반건축물대장상 다중주택이나, 현황 각 호실별 싱크대설치 및 전기인버터를 이용한 개별취사가 가능한 것으로 탐문조사됨. 건물 지1층(외부표기101호)은 건축물현황도상 공동취사장으로 표기되어 있으나, 실제용도와 건축물현황도(공동취사장)가 상이한 것으로 관찰됨. 건물 1층(외부표기201호~204호)은 건축물현황도 및 일반건축물대장상 근린생활시설이나, 현황 각 호실별로(다중주택) 사용되고 있는 것으로 조사됨. 건물 옥탑1층은 건축물현황도 및 일반건축물대장상 다락이나, 아래층 각 호실 내부계단을 통해 (다중주택 각 호실) 사용되고 있는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. (건물등기사항전부증명서상 임차권설정 참조.) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동작구 사당동 314-16에 소재한 다중주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 용도의 건물입니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103923 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 314-16

용도: 다중주택 (건축물현황도상 단독(다중)주택 및 제2종근린생활시설(사무소))

감정가: 2,296,841,570원

토지면적: 122.00㎡ (약 36.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 352.97㎡ (약 106.77평)

건물 제시외면적: 34.49㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공년도: 2020년 10월 29일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 사당동 "남성중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선(남성역)이 있고, 근거리에는 지하철 2, 4호선(사당역)이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형으로서, 단독(다중)주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 동측으로 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.19~2026.4.3 및 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지등기부상 2020년 2월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(996,000,000원)이며, 건물등기부상 2020년 11월 5일 접수된 동일한 근저당권(996,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

* 등기부채권 총액: 토지 1,126,000,000원, 건물 1,836,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 고미지: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-14, 확정 2020-11-19, 배당 2025-04-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-29, 확정 2024-10-25, 배당 2025-09-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-08, 배당 2025-09-26, 대항력 없음. (1차 보증금 감액분 30,000,000원)

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-07-17, 확정 2023-06-26, 배당 2025-07-18, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-07-17, 확정 2023-06-26, 배당 2025-07-18, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-31, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (보증금 0원이지만 주의 필요)

* 백 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-29, 확정 2024-10-28, 배당 2025-09-26, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-20, 확정 2024-01-10, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-25, 확정 2024-06-25, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-12-30, 확정 2021-11-10, 배당 2025-09-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2020-11-16, 확정 2020-11-16, 배당 2025-10-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-18, 확정 2020-11-23, 배당 2025-05-07, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-18, 확정 2020-11-23, 배당 2025-05-07, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-14, 확정 2023-03-15, 배당 2025-03-19, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-08-08, 확정 2023-08-08, 배당 2025-11-11, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-17, 확정 2024-03-14, 배당 2025-09-26, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-12, 확정 2020-11-12, 배당 2025-10-15, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 190,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-24, 배당 2025-10-31, 대항력 없음.

* 공부와의 차이:

* 건물은 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 지하 1층~지상 4층이나, 현황은 1층(공부상 지하 1층)부터 5층(공부상 4층)으로 사용 중입니다.

* 건물은 건축물현황도 및 일반건축물대장상 다중주택으로 되어 있으나, 각 호실별 싱크대 설치 및 개별 취사가 가능한 것으로 조사되었습니다.

* 건물 지하 1층(외부 표기 101호)은 공부상 공동취사장으로 표기되어 있으나, 실제 용도가 상이한 것으로 보입니다.

* 건물 1층(외부 표기 201호~204호)은 공부상 근린생활시설이나, 현황 각 호실별로 다중주택으로 사용 중입니다.

* 건물 옥탑 1층은 공부상 다락이나, 아래층 각 호실 내부 계단을 통해 사용 중입니다.

* 제시외 건물: 34.49㎡의 제시외 건물이 소재하며, 일괄매각 대상입니다.

* 기타 특이사항:

* 본건 토지 중 일부(0.89㎡)는 건축물현황도상 도로 후퇴 및 가각 면적입니다.

* 임대관계는 미상이나, 건물등기사항전부증명서상 임차권 설정 내역이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 7호선 남성역과 2, 4호선 사당역을 이용할 수 있는 더블 역세권 인접 지역으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 상권 현황: 사당역 및 남성역 주변 상업시설과 연계되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주거 지역 내 상업시설이 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 비교 (제공된 JSON 데이터 기반 분석):

* 제공된 JSON 정보는 사당동 일대의 다세대/연립 주택 매매 사례를 포함하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 조은빌라B (사당동 314-169-10, 1994년식 다세대, 49.22㎡): 28,000만원 (약 569만원/㎡)

* 성원빌라 (사당동 300-23, 1994년식 다세대, 56.54㎡): 54,400만원 (약 962만원/㎡)

* 청구맨션빌라 (사당동 449-24, 1992년식 연립, 115.11㎡): 82,000만원 (약 712만원/㎡)

* 본 건은 2020년 준공된 다중주택 및 제2종근린생활시설 복합 건물로, 제공된 비교 대상인 오래된 연립/다세대 주택과는 건물 연식, 규모, 용도 면에서 차이가 큽니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 하지만, 해당 지역의 부동산 가치를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건의 감정가 22.96억원은 비교 대상 매매가와 비교 시, 건물의 연식, 규모, 복합 용도 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남성중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 사당역 및 남성역 인근의 상업 지역에 위치하여 다양한 쇼핑, 식당, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 단독, 다세대, 주상용 건물이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역으로, 조용하면서도 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건물 층수 표기, 실제 용도(개별 취사, 근린생활시설 vs 다중주택), 옥탑 공간 사용 등 현황과 공부상의 차이가 상당하여, 명도 및 향후 건물 활용 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 34.49㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상이므로 현장 확인 및 처리에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 일부 도로 후퇴/가각 면적: 0.89㎡가 도로 후퇴 및 가각 면적으로, 건축 시 건축선 후퇴 등으로 인한 실제 활용 면적의 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 증축 시 높이 제한이 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 추가적인 제한 사항이 존재합니다.

* 임차인 명도: 다수의 임차인이 존재하며, 보증금, 차임, 전입/확정일자, 배당신고일자 등이 복잡하게 얽혀 있습니다. 비록 대항력 없는 임차인이 대부분이나, 배당 여부에 따라 추가적인 인수 또는 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 0원인 임차인(박 )의 존재도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 임대 미상: 임대 관계가 미상으로 파악되는 부분이 있어, 정확한 임대 현황 및 수익률 분석에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치한 다중주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 지하철 7호선 남성역과 2, 4호선 사당역을 모두 이용할 수 있는 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 건물 현황과 공부상의 차이, 다수의 임차인 존재, 제시외 건물 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 분석하고 대비해야 합니다. 특히, 건물 내부 현황 및 임차인과의 명도 협상 과정이 중요할 것으로 판단됩니다.

전반적으로 입지, 건물 상태, 잠재적 수익성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 2, 4, 7호선 환승역인 사당역과 남성역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물로 즉시 활용 가능.

* 복합 용도: 다중주택 및 근린생활시설로 구성되어 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 사당동 지역의 지속적인 수요: 서울 서남권의 주요 거점 지역으로 주거 및 상업 수요 꾸준.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,296,841,570원

* 토지면적: 122.00㎡ (약 36.90평)

* 건물면적: 352.97㎡ (약 106.77평)

* 토지평당 감정가: 약 6,224만원

* 건물평당 감정가: 약 2,151만원

주변 시세 비교 (제공된 JSON 데이터 기반) 시, 본건과 비교 대상 건물 간의 연식, 규모, 용도 차이가 커 직접적인 시세 반영에는 한계가 있습니다. 다만, 사당동 지역의 더블 역세권 입지와 2020년 준공된 신축 복합 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 22.96억원 수준은 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.

본 물건은 총 채권액 대비 감정가가 높아 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 명도 및 공부상 차이로 인한 변수를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 100% ~ 115% 수준

* 100% (감정가): 2,296,841,570원

* 115% (감정가): 2,641,367,750원

* 권장 입찰가: 2,300,000,000원 ~ 2,500,000,000원

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 임차인 협상 결과, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설 관련 정보: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.