나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103928 [1] 서울특별시 종로구 명륜3가 50-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 명륜3가 소재 "성균관대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철4호(혜화역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2020.10.15) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, CCTV, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 미세한 경사지내 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2019-01-31)(성균관대주변지구 단위계획구역),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (성균관대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11 -24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),서울도심(2019-08-09)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103928 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 명륜3가 50-5 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 372,000,000원

* 토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

* 토지지분: 23.56㎡ (약 7.13평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 10월 15일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 종로구 명륜3가 소재 "성균관대학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 혜화역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호임.

* 이용상태: "다세대주택"으로 이용중임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 접면도로 대비 미세한 경사지 내 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경103928)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조영민

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 대상 아님.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 30일

배당신고일자: 2023년 9월 11일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.19.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 법원 진행 상황 최종 확인 필요)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사카디널스 외 1명 (2021-01-13)

* 소유권 이전 (매매): 양재옥 (2021-07-30, 360,000,000원)

* 주택임차권: 조우정 (2021-07-30, 350,000,000원) - 인수 여부 위 비고 참조.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-12, 350,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 종로세무서장 (2025-09-23) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-26) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음) - 특이사항 없음.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서울특별시 종로구 명륜3가 지역은 성균관대학교 인근으로, 주택 밀집 지역과 대학가 상권이 혼재된 지역입니다.

* 건물 현황: 2020년 10월에 사용 승인된 5층 다세대주택 건물의 2층에 해당합니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 3월~4월 거래 사례를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 전용면적 기준 평당 약 1,650만원에서 2,160만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적은 약 9.07평입니다. 이를 주변 시세에 대입하면 약 1억 5천만원에서 1억 9천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 3억 7,200만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 편리한 교통: 지하철 4호선 혜화역을 근거리에서 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 및 생활환경: 성균관대학교가 인접해 있어 관련 시설 이용이 용이하며, 대학가 주변의 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주거 쾌적성: 대학가 인근임에도 불구하고 주택 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 문제: 대항력 있는 임차인 조 (보증금 3.5억원)이 존재하나, 보증금 반환 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (최종 법원 확인 필수)

* 토지이용계획: 본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 경매 매각 절차에서는 관련 규정이 적용될 수 있으므로, 매각 허가 후 절차 확인이 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 소유권 이전, 임차권, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울의 중심부인 종로구 명륜3가, 성균관대학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 2020년에 신축된 건물로 비교적 양호한 상태이며, 대중교통 이용 및 생활 편의성이 우수합니다. 비록 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 반환 포기 확약서 제출로 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없을 것으로 판단되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 종로구 명륜3가, 성균관대 인근의 우수한 입지.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 교통 및 편의시설: 혜화역 역세권 및 풍부한 편의시설 이용 가능.

* 임차인 부담 경감: 보증금 인수 부담이 없을 가능성 높음.

* 대학가 배후 수요: 학생 및 교직원 임대 수요 풍부.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적(약 9.07평)과 주변 시세(평당 약 1,650만원 ~ 2,160만원)를 고려했을 때,

* 보증금 인수 부담이 없을 경우 예상 적정 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 9천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 3억 7,200만원은 시세 대비 높은 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.