나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1202 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 1104-19 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1202 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 1104-19 공장 경매

• 사건번호: 2024타경1202
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 1104-19
• 감정가: 9,261,761,080원
• 최저가: 6,483,233,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

울산지방법원 경매6계 2024타경1202 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 1104-19 | 감정가: 9,261,761,080원 | 최저가: 6,483,233,000원 | 용도: 공장

1. 울산지방법원 2024타경1202 (1) 물건 보고서

1.1. 부동산 임의경매 물건 상세 분석 보고서

2. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1202 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 1104-19

용도: 공장

감정가: 9,261,761,080원

토지면적: 26,729.40㎡ (약 8,085.3평)

건물면적: 7,337.97㎡ (약 2,219.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자/채권자: 주OOOOOOOO

3. 입지 조건

위치 및 부근 상황: 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리에 위치한 반천일반산업단지 내에 자리하고 있습니다. 주위는 중소규모 공장, 공업 나지, 근린생활시설 및 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 및 접근성: 북동측으로 광대로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이하며, 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(반천지구), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 보전산지, 임업용산지, 산업육성구역, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 산업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

4. 권리 분석

매각 대상: 토지와 건물이 일괄로 매각되는 건입니다.

등기부상 권리: 채무자 겸 소유자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 임의경매 절차로 진행됩니다.

특이사항:

중복 사건이 존재할 수 있어, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

법정지상권 성립 여지가 있는바, 철저한 분석이 요구됩니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 발생할 수 있는 권리로, 낙찰자가 부담해야 할 수도 있습니다.

인도 조건: 제시외 건물 및 기계기구 등이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 인수 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

5. 상권 분석

산업단지 현황: 본건이 위치한 반천일반산업단지는 울산광역시 울주군 언양읍에 조성된 일반산업단지입니다. 2010년 계획 승인 후 2017년에 최종 준공되었습니다. 주된 입주 업종으로는 1차 금속, 금속 가공 제품, 전기 장비, 기타 기계 및 장비, 자동차 및 트레일러, 기타 운송 장비 등 제조업 분야가 포함됩니다. 이는 해당 지역이 제조업 중심의 산업 활동이 활발한 곳임을 시사합니다.

배후 및 연계: KTX역세권 주변 개발과 연계되어 지역 균형 발전을 도모하는 목적으로 조성되었습니다. 이는 향후 산업단지의 발전 가능성과 더불어 관련 산업 시설의 유입 및 성장을 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

6. 건물 및 시설 현황

건물 구성:

기호 (3): 일반철골구조 2층 건물 (공장, 작업장 사무실, 휴게실 등)

기호 (4): 일반철골구조 1층 건물 (공장)

기호 (5): 철근콘크리트구조 2층 건물 (사무실, 회의실 등)

구조 및 마감: 각 건물은 용도에 맞게 철골 또는 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 판넬, 조적, 화강석, 복합판넬 등 다양한 외벽 마감재를 사용했습니다. 바닥은 콘크리트 위 하드너, 타일 등으로 마감되었습니다.

기계 및 설비:

Over Head Crane 3식 (10톤 2식, 20톤 1식)이 건물 내에 소재합니다.

수변전설비 1식이 건물에 인접하여 소재합니다.

건물 내부에는 전기, 위생, 급배수, 화재탐지, 시스템 냉난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물/시설: 4.50㎡의 제시외 건물이 있으며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 또한, 현장 조사 시 다수의 건설기계, 건설자재, 이동 가능한 컨테이너 등이 소재했으나, 이는 감정평가 외 동산으로 처리되었습니다.

7. 생활 정보

본건은 산업단지 내에 위치하므로 직접적인 주거 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

인근 언양읍 시가지 및 반천일반산업단지 내 지원시설 구역에 근린생활시설 등이 일부 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

울산 KTX 역 등 주요 교통망과의 연계를 고려할 때, 상위 시내 접근성은 양호한 편입니다.

8. 잠재적 리스크

중복 사건: 사건번호상 중복 사건이 언급되어 있어, 동일 물건에 대한 경매가 복수 진행 중이거나 이전에 진행되었을 가능성이 있습니다. 이에 대한 법적 관계 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있는 사항은 반드시 확인해야 합니다.

법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 달라질 경우, 건물을 철거하지 못하고 토지 사용료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있는 권리입니다. 해당 물건의 소유권 및 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다.

건물 소재지 불일치: 공부상 표기된 주소와 실제 건물이 소재하는 지번이 다릅니다. (반천일반산업단지 4블록 1로트 vs. 1104-19번지). 이는 등기 및 등록상의 문제로 이어질 수 있으며, 낙찰 후 재산권 행사에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

감정평가 외 물건: 현장 조사 시 발견된 건설기계, 자재, 컨테이너 등은 감정평가 대상에서 제외되었습니다. 이들 물건의 처리 방안 및 예상되는 비용에 대한 사전 검토가 필요합니다.

임대차 관계: 현장에 (주)세경토건 및 세경산업이 입주한 것으로 조사되었으나, 구체적인 임대차 계약서를 확보하지 못했습니다. 낙찰 후 임차인과의 관계, 명도 문제, 유치권 존재 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

9. 주변 환경 및 혐오시설

본건은 일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공업 시설 및 관련 인프라로 구성되어 있습니다.

현재까지 확인된 정보 및 검색 결과 상, 주변에 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축산 시설 등)에 대한 언급은 없습니다. 다만, 산업단지 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등은 일반적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

10. 종합 의견

울산광역시 울주군 언양읍 반천일반산업단지 내 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다. 제조업 중심의 산업단지 내 입지로서, 토지 이용 계획상 공업 활동에 최적화된 환경을 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적과 다양한 건물 구성을 통해 여러 용도로 활용 가능성이 높습니다.

다만, 중복 사건 및 법정지상권 성립 가능성, 공부상 주소 불일치 등 권리 분석에 있어 주의가 필요한 부분이 있습니다. 또한, 임대차 관계 및 감정평가 외 물건 처리 등 명도 과정에서의 변수도 고려해야 합니다.

11. 투자 포인트

산업단지 내 입지: 반천일반산업단지는 울산 지역 제조업 발전에 기여하는 중요한 산업 거점 중 하나입니다.

광대한 부지: 26,729.40㎡ (약 8,085.3평)의 넓은 토지는 향후 증축, 신축 또는 토지 활용 다각화에 유리한 기반을 제공합니다.

다양한 건물: 공장, 사무실, 작업장 등 다양한 용도의 건물이 있어 현재 상태로도 활용 가치가 높습니다.

향후 발전 가능성: 울산 KTX 역세권과의 연계성 및 산업단지의 지속적인 발전 추세를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

경매를 통한 취득: 권리 분석 및 명도 등 리스크를 철저히 관리한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 우량 자산을 취득할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계