나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5631 [4] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 74-10 태담휴먼빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5631 [4] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 74-10 태담휴먼빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경5631 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하7길 15-9, 4층401호 (태담휴먼빌) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 울산지방법원 2024타경5631 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5631 (4)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 74-10 태담휴먼빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지 면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

건물 면적: 62.70㎡ (약 18.97평) (전용 면적 기준, 분양 면적 정보 없음)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 주변 환경

위치 및 주위 환경:

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 위치하며, "성동초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소규모의 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조 평지붕으로, 지상 6층 건물 내 2층 201호 외 6개호로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 이해관계인의 부재로 내부 마감재 등에 대한 조사는 이루어지지 못했습니다.

이용 상태:

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 화재 발신 설비, 승강기 설비, 개별 난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지 이용 및 계획:

인접지와 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

없습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지 조건

본건이 소재한 울산광역시 울주군 서생면 진하리는 동해 바다와 접해 있어 해양 경관이 우수하며, 진하해수욕장 등 관광자원을 갖춘 지역입니다. 인근에 성동초등학교가 있어 자녀 교육에 대한 기본적인 편의를 제공하며, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 있습니다. 지역적으로는 해수욕장, 소나무 숲, 명선도 등이 어우러져 있어 관광객의 방문이 잦은 곳입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 채권자인 구OOOOOOO의 담보권 실행으로 인한 부동산 임의 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 울산지방법원에서 진행됩니다. [cite:(provided case info)]

경매 진행 시, 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존속하고, 후순위의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 정확한 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부를 판단하기 위해서는 등기부등본, 건축물대장 등 관련 공부에 대한 상세한 확인이 필수적입니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 임차권이 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본 건 인근 지역은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있는 상권입니다. 특히 진하해수욕장과 인접하여 관광객 수요를 기반으로 한 상업 시설(식당, 카페 등)이 발달할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 또한, 인근에 학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 상업 시설도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 상권의 활성화 정도나 배후 수요에 대한 객관적인 데이터는 추가적인 조사가 필요하며, 주변 경쟁 상권 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.6. 생활 정보

본건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치하며, 서생면 내에는 명산초등학교, 성동초등학교, 서생초등학교, 서생중학교 등의 교육 시설이 있습니다. 또한, 농협 하나로마트, 스타벅스 울산간절곶점 등 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 교통 면에서는 인근에 버스정류장이 있어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 해안가와 인접하여 자연 경관을 즐길 수 있다는 장점이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 물건에 대한 임대차 관계가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 법적 분쟁이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 및 경쟁: 서생면 지역은 해안가를 중심으로 관광 개발이 이루어지고 있으나, 유사 지역과의 경쟁 심화 또는 개발 계획 변경 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 지역과 인접한 곳에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리의 태담휴먼빌 아파트(다세대주택)로, 감정가 1억 7천만원에 경매 진행 중입니다. [cite:(provided case info)] 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있으며, 진하해수욕장과 명선도 등 관광 명소와 인접하여 지역적 특색을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상되나, 내부 마감재 확인 등은 추가 조사가 필요합니다. 임의 경매 사건으로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 보이나, 인수될 수 있는 권리나 미확인된 임차인 유무는 반드시 확인해야 합니다. 관광 수요와 함께 해안 지역의 쾌적성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 입지적 강점: 해안 관광지인 진하해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 성동초등학교가 인접해 있어 실수요자에게도 매력적이며, 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 한 임대 수익 창출도 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가를 고려했을 때, 시장 상황에 따라 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 활용도를 높이고 재산 가치를 증대시킬 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계