나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7682 [1] 울산광역시 울주군 두동면 이전리 445 답 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7682 [1] 울산광역시 울주군 두동면 이전리 445 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경7682 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 이전리 445 | 감정가: 445,874,000원 | 최저가: 218,478,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경7682 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7682 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 이전리 445

용도: 답 (논)

감정가: 445,874,000원

토지면적: 3118.00㎡ (약 943.2평)

토지 지분율: 311800 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 윤OO

채무자: 윤OO

채권자: 온OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 두동면 이전리에 위치하며, "양지마을" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 축사, 주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 주거 및 영농 환경을 이루고 있습니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 서측으로는 폭 약 3미터의 시멘트 포장 농로를 통해 접근할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 농경지가 주를 이루며, 축사도 일부 소재하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 축사 존재 가능성은 고려해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 윤OO 씨에 대한 채권자 온OOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 일반적인 경매 물건과 마찬가지로 현장 확인 및 등기부등본 상 권리 분석이 필수적입니다.

가장 중요한 권리 관련 사항은 '농지취득자격증명'이 필요하다는 점입니다. 이는 매각 결정 기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로 취득 예정자는 반드시 사전에 해당 자격증명을 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건의 소재지가 농경지, 축사, 주택 등으로 형성된 농촌 지역이므로, 활발한 상업적 상권은 기대하기 어렵습니다. 주된 이용 목적은 농업 활동으로 보이며, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 변화 가능성은 있으나 단기적인 상권 형성은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

전형적인 농촌 지역의 생활 환경을 제공합니다. 주변에 주택과 농경지가 많아 조용하고 한적한 분위기입니다. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하며, 일상생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 마을이나 읍내로 나가야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미취득 시 매수 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 이는 본건 취득에 있어 가장 큰 장애물이자 리스크입니다.

토지의 지적 경계가 인접지와 일부 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 '자연녹지지역', '가축사육제한구역', '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역의 경우, 축사 운영 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군에 위치한 답(논)으로, 현재 농경지로 이용 중이며 부정형의 토지입니다. 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 접근 가능한 농로가 있습니다. 농지 취득에 결격 사유가 없는 경우, 농업적 활용 가치가 있는 물건입니다. 그러나 농지취득자격증명 확보가 필수적이며, 지적 경계 확인 및 토지 이용 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

농업 목적의 토지 투자자에게 적합할 수 있습니다.

해당 지역의 농지 취득 관련 법규 및 규제를 명확히 파악하고, 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 농업 정책 변화 등을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

경매 최저가 대비 감정가가 높은 편이며, 2회 유찰되어 가격 메리트가 있습니다. (2025년 12월 10일 기준 최저가 218,478,000원, 감정가 445,874,000원).

법원 정보

울산지방법원 경매6계