나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110328 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 928-4 답 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110328 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 928-4 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경110328 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 928-4 | 감정가: 115,815,500원 | 최저가: 56,750,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경110328 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경110328 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 928-4

용도: 답 (Field/Paddy)

감정가: 115,815,500원

토지면적: 2103.00㎡ (약 636.18평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채권자: 강OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

1.2. 물건 상세 내역

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 소재 "동해고속도로 범서IC" 북측 인근에 위치한 토지입니다. 제시된 정보에 따르면, 본 물건은 총 면적 2103.00㎡(약 636.18평)의 답(전, 과수원으로 이용 중)으로, 토지의 일부 지분이 매각 대상입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

토지 이용 현황은 현재 휴경지 상태이며, 감나무를 비롯한 수목들이 자생하고 있습니다. 감정평가 요약에 따르면, 본건 1번 토지는 부정형 완경사지의 과수원으로 이용되었고, 본건 2번 토지는 부정형 완경사지의 과수원이자 묘지로 이용되었습니다. 두 필지 모두 방치되어 관리가 되지 않는 상태입니다.

제시외 물건으로는 목록 1 토지상 수목(감나무 등 약 20여주) 및 목록 2 토지상 수목(감나무, 대추나무 등 약 16여주)이 감정평가에 포함되었으나, 목록 2 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 4기(상석 및 반월석 포함)가 소재하며, 이에 관련된 제시외 수목(측백나무 약 6여주, 치자나무 등)은 매각에서 제외됩니다. 목록 2 토지의 최저매각가격은 분묘 및 제외되는 수목의 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 소재 "동해고속도로 범서IC" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 동해고속도로 범서IC가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 세멘포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 목록 1 토지는 접면도로 대비 약 1.5미터 내외의 고지입니다.

1.4. 권리분석

본건은 박OO 소유자의 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 강OOOOOOO이며, 채무자에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 경매 진행 시 공유자 우선매수신고가 있을 수 있습니다. 또한, 소유자 미상의 분묘 4기가 소재하고 있어 분묘기지권의 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 사용에 제한을 줄 수 있습니다.

가장 중요한 점은 본건이 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 것입니다. 이는 매각 결정 기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 지분 매각, 공유자 우선매수신고, 분묘기지권 등의 특수 권리가 존재하므로 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 준농림지역으로, 직접적인 상권이 발달된 지역은 아닙니다. 그러나 인근에 동해고속도로 범서IC가 위치하고 있어 물류 및 교통의 요지로서의 잠재력을 가집니다. 또한, 자연녹지지역 및 개발제한구역에 속해 있어 향후 도시 확장이나 개발 압력에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 전원 생활 또는 농업 활동에 적합한 입지를 가지고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 많아 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 이용 시 IC 접근성이 용이합니다. 다만, 맹지이고 전반적으로 방치되어 관리되지 않는 상태이므로, 편의시설 접근성 등은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 지적도상 맹지이기 때문에 차량 및 주요 시설 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 둘째, 농지 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 무효와 함께 매수보증금 전액이 몰수될 수 있습니다. 셋째, 소유자 미상의 분묘 4기가 소재하고 있어 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 넷째, 토지 일부 지분만 매각되므로 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 복잡성이 따를 수 있습니다. 마지막으로, 본 건은 개발제한구역 및 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 규제가 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군에 위치한 답(전, 과수원, 묘지로 이용)으로, 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재 등 복합적인 권리 관계와 제한 사항을 가진 물건입니다. 감정가는 115,815,500원으로 책정되었으나, 실제 가치 및 투자성은 이러한 리스크 요소를 면밀히 검토하여 판단해야 합니다. 특히, 분묘기지권의 실체 확인과 농지취득자격증명 확보 가능성, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정이 매우 중요합니다. 장기적인 관점에서 개발 가능성을 기대할 수는 있으나, 단기 투자나 개발 목적보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. **입지적 잠재력:** 동해고속도로 범서IC 인근이라는 지리적 이점은 향후 개발 가능성을 높일 수 있습니다.

2. **저평가 가능성:** 맹지, 지분 매각, 분묘기지권, 농지취득 제한 등 여러 리스크 요인으로 인해 시장 가치보다 저평가될 가능성이 있습니다.

3. **농업 관련 투자:** 농지로서의 기본적인 가치를 유지하며, 관련 정책이나 지원 사업 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

다만, 위에 언급된 여러 리스크 요인들을 충분히 해소하거나 관리할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 투자 전 반드시 현장 답사를 통해 토지 상태와 분묘 현황을 직접 확인하고, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 전문가의 정확한 진단을 받는 것이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계