나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111055 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 개곡리 산111 임야 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111055 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 개곡리 산111 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경111055 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 개곡리 산111 | 감정가: 312,004,000원 | 최저가: 152,882,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경111055 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경111055 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 개곡리 산111

용도: 임야

감정가: 312,004,000원

토지면적: 14182.00㎡ (약 4290.76평)

토지 지분율: 전체 (14182.00㎡)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지 전부)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 개곡리 소재 "윗진곡마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 자연취락, 농경지, 임야 등으로 형성된 자연환경이 풍부한 지역입니다.

차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다.

주요 권리관계로는 채권자 울OOOOOOOOO가 있으며, 본건 토지상에 분묘기지권이 등재되어 있어 낙찰 후 분묘 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하여 사용하는 물권으로, 토지 소유자의 승낙을 얻었거나 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 시효로 취득될 수 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제한이 많습니다. 특히 울산광역시 울주군 청량읍 지역은 전체 면적의 상당 부분이 개발제한구역으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.4. 상권분석

본건은 자연녹지지역 및 개발제한구역 등에 속한 임야로, 현재 상업적 또는 주거적 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 자연취락과 농경지가 분포하고 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 수 있습니다.

개발제한구역 등 복합적인 토지 이용 규제로 인해 향후 상권 형성이나 토지 가치 상승 잠재력은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야이므로 직접적인 주거 생활을 위한 시설은 없습니다.

가장 가까운 취락지인 "윗진곡마을" 인근에 일부 생활 편의 시설이 존재할 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변의 자연환경은 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 토지상에 분묘기지권이 존재하여, 이로 인한 분묘 이장 또는 사용에 대한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 분묘기지권자는 토지 소유자에게 토지 사용료를 청구할 수 있으며, 2년간 사용료를 미납할 경우 토지 소유자는 분묘 철거를 요구할 수 있습니다.

2. 법적 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등으로 묶여 있어 건축, 개발, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 규제는 토지 활용에 큰 영향을 미칩니다.

3. 토지 경계 불확실성: 인접 지번과의 경계가 명확하지 않아 정확한 면적과 경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요합니다.

4. 도로 접근성: 본건 서측으로 세로(불)에 접해 있습니다. 세로(불) 도로는 자동차 통행이 불가능하거나 제한적인 도로를 의미하며, 이는 개발 및 접근성에 있어 제약을 줄 수 있습니다.

5. 미확인 분묘: 육안으로 확인하기 어려운 제시외 분묘가 존재할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

6. 지형적 특성: 북서측 하향 경사의 부정형 토지로, 개발 시 설계 및 공사 난이도가 높을 수 있습니다.

7. 혐오시설: 주변 지역(울산 울주군 청량읍)에는 군부대, 울산구치소, 신울산변전소, 송전탑, 회야정수장 등이 위치하는 것으로 파악되었습니다. 본건 토지와 이러한 시설 간의 직접적인 인접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 확인 및 관련 자료 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군의 자연녹지지역 및 개발제한구역에 속한 임야로, 잠재적 가치보다는 현 상태의 보전 또는 엄격한 규제 하에서의 활용을 고려해야 하는 물건입니다.

특히 분묘기지권 존재 및 복합적인 토지 이용 규제는 투자 결정 시 반드시 숙지하고 신중하게 접근해야 할 핵심 사항입니다.

경매 참여 전, 현장 답사를 통해 분묘 위치, 토지 경계, 도로 상태 등을 직접 확인하고, 관련 법규 및 분묘기지권에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저평가 가능성: 분묘기지권 및 개발 제한 등의 복합적인 요인으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

2. 장기적 가치: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 친환경 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점에서의 투자 고려가 가능할 수 있습니다.

3. 자연 자원 가치: 소나무, 잡목 등 산림 자원의 가치를 평가하여 활용 방안을 모색할 수 있습니다. (단, 현행 법규 준수 필수)

4. 명확한 현황 파악: 분묘기지권 관련 법률 검토와 토지 경계 측량을 통해 명확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계