나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112782 [1] 울산광역시 동구 전하동 758-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112782 [1] 울산광역시 동구 전하동 758-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경112782
• 주소: 울산광역시 동구 산록8길 12
• 감정가: 260,056,820원
• 최저가: 127,428,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매6계 2024타경112782 | 소재지: 울산광역시 동구 산록8길 12 | 감정가: 260,056,820원 | 최저가: 127,428,000원 | 용도: 단독주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경112782 (1)

소재지: 울산광역시 동구 전하동 758-4

용도: 단독주택

감정가: 260,056,820원

토지면적: 120.10㎡ (약 36.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.46㎡ (약 60.33평)

건물 제시외면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 곽OO

채무자: 곽OO

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 상세

건물 구조: 조적조 슬래브지붕 3층 단독주택 (1995.12.29 사용승인)

건물 이용 현황: 1층~3층 주택으로 이용 중

토지 이용 현황: 주거용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역([산록주거환경개선지구]), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.3. 감정평가 요약

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 <늘푸른아파트> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 1995년 12월 29일에 사용 승인된 3층 단독주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하는 것으로 확인되었으며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 내부 확인은 외부 관찰 및 공부 서류를 기준으로 이루어졌으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 전하동에 위치하고 있으며, 인근에 늘푸른아파트 단지가 있어 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다. 북서측으로 폭 8m 미만의 소로에 접해 있어 차량 진출입은 가능하나, 좁은 도로폭은 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 강제경매로, 채권자는 김OO입니다. 소유자는 곽OO이며, 채무자 역시 곽OO입니다. 권리관계는 경매 진행 과정에서 정리될 예정이나, 낙찰자는 기존의 인수되는 권리(있는 경우)를 확인하고 명도 절차를 진행해야 합니다. 명확한 권리 분석을 위해서는 법원 경매 정보 사이트 등을 통해 상세한 권리 내역을 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

울산 동구 전하동 일대는 현대중공업 등 대기업의 입지로 인해 과거부터 직주근접형 상권이 발달해 왔습니다. 동울산시장, 전하시장, 전하황금시장 등 재래시장이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 지역 내 도시재생사업 및 상권 재편 노력이 이루어지고 있으며, 특히 명덕마을 골목형 상점가 확장을 통해 동구 전역을 아우르는 생활·문화 상권 구축이 기대되고 있습니다. 다만, 최근 울산 지역 전반적으로 소규모 상가 공실률이 높아지는 추세이며, 전하동 역시 7.1%의 공실률을 기록하고 있어 상권 침체 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

본 물건은 울산대학교병원과 가깝게 위치해 있어 의료 접근성이 우수합니다. 교육 환경으로는 인근에 전하초등학교가 소재하고 있으며, 관련 학군 정보는 교육지원청을 통해 확인하는 것이 정확합니다. 또한, 동울산시장, 전하시장 등 재래시장이 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 히딩크드림필드, 전하체육센터 등 생활체육시설도 주변에 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. **제시외 건물:** 감정평가서에 언급된 제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함되므로, 낙찰 후 별도의 처리(철거, 양성화 등)가 필요할 수 있습니다.

2. **도로 접근성:** 북서측으로 접한 소로(폭 8m 미만)는 차량 통행이나 주차에 다소 불편함을 줄 수 있습니다.

3. **건물 노후화:** 1995년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. **상권 변동성:** 전반적인 지역 상권 침체 가능성 및 재개발, 도시재생사업 등의 영향으로 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

5. **내부 상태 미확인:** 외부 관찰 및 공부 서류 기준 평가로 인해 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등은 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 단독주택으로, 지역 내 주요 생활 편의시설 및 상권과의 접근성이 양호한 편입니다. 특히 울산대학교병원, 현대중공업 등 주요 시설이 인근에 있어 배후 수요가 일정 부분 존재할 것으로 예상됩니다. 1995년에 건축된 주택으로 노후화가 진행되었으나, 토지 면적이 비교적 넓어 재건축 또는 증축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이며, 도로 접근성 및 건물 노후화 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

1. **입지:** 울산 동구는 HD현대 등 주요 산업단지가 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

2. **생활 인프라:** 동울산시장, 울산대학교병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. **토지 활용:** 120.10㎡의 토지 면적을 활용하여 신축 또는 증축을 통한 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

4. **도시재생 기대:** 전하동 일대에서 진행되는 도시재생 및 상권 개선 사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본 건은 울산 동구 전하동에 위치하며, 인근에 늘푸른아파트, 울산대학교병원, 동울산시장, 전하초등학교 등이 소재하고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 특정 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 주거 환경 개선 사업 등이 진행되고 있어 전반적인 주거 환경은 지속적으로 개선될 것으로 보입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계