나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115590 [1] 울산광역시 남구 야음동 811-3 신선산아드리아 14층1401호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115590 [1] 울산광역시 남구 야음동 811-3 신선산아드리아 14층1401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경115590 | 소재지: 울산광역시 남구 여천로5번길 45, 14층1401호 (야음동,신선산아드리아) | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 157,290,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경115590 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115590 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 811-3, 신선산아드리아 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 321,000,000원

토지 면적: 17.18㎡ (약 5.19평)

건물 면적: 82.02㎡ (공급면적 추정, 약 24.79평)

전용 면적: 약 59-60㎡ (추정, 약 18평)

토지 지분율: 1718.4

건물 지분율: 8202

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "야음4거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

아파트 단지 주변의 도로망은 잘 정비되어 있어 교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 소로3류 및 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 3억원)이 설정되어 있는 것이 확인됩니다. 이는 본 경매물건의 낙찰자가 인수해야 할 권리일 가능성이 있으므로, 임차인의 대항력 유무 및 배당 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

"야음4거리"라는 지역의 주요 교차로 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 우수합니다.

주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

공동주택(아파트)으로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

위생, 급배수, 승강기, 화재관리, 도시가스 공급 및 난방 설비가 설치되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물현황도상 발코니 확장형으로 추정되어 실사용 면적이 더 넓을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 인수: 등기부등본 상에 설정된 3억원 규모의 주택임차권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 대항력 유무 및 배당 여부를 철저히 파악해야 합니다.

가축사육제한구역 지정: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 자체의 생활에는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

건축물 현황: 발코니 확장 부분이 법규에 적합하게 처리되었는지 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 야음동의 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지에 위치한 아파트입니다.

감정가는 3억 2,100만원으로 책정되었습니다.

가장 중요한 검토 사항은 3억원 규모의 주택임차권 문제입니다. 이 임차권이 낙찰자에게 승계되는지 여부에 따라 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 임차인의 대항력 및 배당 가능성을 철저히 분석하는 것이 필수적입니다.

해당 리스크를 감안하더라도, 적절한 투자 전략 수립 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: "야음4거리" 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

안정적 수요: 아파트라는 주거 형태는 꾸준한 수요를 바탕으로 합니다.

경매 특성 활용: 권리 분석을 통해 임차권 문제를 명확히 파악하고, 이를 바탕으로 안전하고 합리적인 가격에 매입할 기회를 모색할 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 본 아파트의 직접적인 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계