나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114375 [1] 경상남도 양산시 명동 1077-2 청운프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "명동화성파크드림2차아파트" 남동측 인근에 위치하는 청운프라자 1층 101호 외 1개호이며 주위는 공동주택,근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 8층건중 1층 101호 외 1개호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 등.
창호: 강화유리.

이용상태

일련번호(가),(나): 소매점으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(가),(나): 전기설비, 위생 및 급배수시설,승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 도로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),상대보호구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계
임대관계는 미상입니다.
2.기타
없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2024타경114375 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 명동 1077-2번지, 청운프라자 1층 101호이며, 총 8층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

건물의 용도는 근린상가이며, 감정평가액은 326,000,000원입니다.

토지 면적은 23.13㎡(약 7.00평)이며, 건물 면적은 30.64㎡(약 9.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류되며, 현재 공실 상태입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "명동화성파크드림2차아파트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 토지는 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

주변 도로망 상태는 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 8일 접수된 경남은행의 근저당(채권액 578,500,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 위 근저당 외에 주식회사한도, 김기성, 삼성카드, 충남신용보증재단, 주식회사우리카드의 소유권이전, 가압류, 근저당, 신탁 등기말소 등이 있습니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 698,948,736원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권개요' 항목이 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았으며, '비고'란에 '1.현재 공실 상태임'만 기재되어 있어 특별한 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 양산시 명동 지역은 아파트 단지와 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

"명동화성파크드림2차아파트" 인근에 위치하여 주거 지역의 소비를 흡수할 수 있습니다.

현재 소매점으로 이용 중인 것으로 파악되며, 주변 상권은 제1종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

양산 명동지구는 도시재생 활성화 계획이 수립되고 있어 향후 지역 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 명동 지역에 '삼신교통 차고지' 이전 추진 시 소음, 매연, CNG 저장 및 충전소 안전 위협 등의 이슈가 제기된 바 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 명동공원과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 명동공원은 다양한 편의시설과 어린이 놀이 시설, 체육 시설 등을 갖추고 있어 주민들의 여가 활동에 용이합니다.

주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

차량 진출입 및 대중교통 이용이 가능하여 교통 편의성이 보통 수준입니다.

토지이용계획상 상대보호구역에 해당하여 인근에 학교가 위치할 가능성이 있으며, 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본 물건은 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 위험을 감수해야 합니다.

임대 관계 및 임차인의 보증금, 차임 등이 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액이 3억 2천 6백만원의 감정가보다 약 2배 이상 높은 6억 9천 8백만원대에 달하여, 경매 진행 과정에서 채권자들의 권리 행사나 채무 이행에 대한 압박이 클 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 용도 변경이나 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 양산시 명동에 위치한 청운프라자 내 근린상가(소매점)로, 입지적으로 아파트 단지 배후 수요를 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하다는 점, 그리고 높은 채권 총액은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

토지이용계획상 제한 사항이 존재하나, 주변 상권 및 생활 인프라를 고려할 때 적절한 활용이 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 명동의 아파트 밀집 지역 내 근린상가로 배후 수요 확보 용이.

* 소매점 용도로 이용 중이며, 추가적인 상권 활성화 잠재력 보유.

* 명동공원 인근 위치로 쾌적한 환경 및 편의시설 접근성 양호.

* 건물 자체(청운프라자)는 2018년 준공으로 비교적 신축에 속함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 임대 시세, 예상 공실 기간, 명도 비용, 주변 상권의 활성화 정도, 시장 경쟁 상황 등에 대한 면밀한 분석이 추가적으로 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액의 70~90% 수준에서 시작하나, 본건의 경우 공실 상태 및 높은 채권 총액 등 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.