나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6495 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1757 빅토리아빌 6층601호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6495 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1757 빅토리아빌 6층601호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매5계 2024타경6495 | 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 광장로 181, 6층601호 (빅토리아빌) | 감정가: 3,470,000,000원 | 최저가: 1,700,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2024타경6495 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경6495 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1757 빅토리아빌 6층601호

용도: 근린생활시설 (목욕장)

감정가: 3,470,000,000원

토지면적: 157.72㎡ (약 47.72평)

토지 지분율: 15772.12

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 906.05㎡ (약 274.14평)

건물 지분율: 90605.25

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 현황 휴업중인 목욕장으로 부대설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못하고 정상 작동을 전제로 평가함.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리에 위치한 빅토리아빌 제6층 제601호입니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상업지대로서, 상업지로서의 제반 주위환경은 보통입니다.

단지명인 빅토리아빌은 2018년 8월 6일 사용 승인된 건물로, 지하 3층부터 지상 14층까지 구성되어 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 "천안아산역"과 버스정류소, 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

천안아산역은 KTX 및 SRT가 정차하는 주요 교통 요충지로서, 서울을 비롯한 전국 각지로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

이는 지역 상권 활성화와 더불어 방문객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 대OOOOOOOO입니다.

임의경매의 경우, 경매 신청 채권자의 권리에 기한 매각이므로 일반적으로 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 권리관계는 법원 집행문 및 등기부등본 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 아산시 배방읍 장재리 일대는 천안아산역을 중심으로 형성된 상업지구입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 잠재적인 고객 수요가 존재합니다.

천안아산역 복합상권은 갤러리아백화점 센터시티점, 모다아울렛, CGV, 트레이더스 홀세일 클럽, 롯데마트 등이 인접해 있어 대규모 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

다만, 일부 보도에 따르면 천안아산역 주변의 특정 상가(예: 와이시티몰)는 공실률이 높거나 유령상가화되는 등의 어려움을 겪기도 합니다. 이는 상권 내에서도 개별 상가나 시설의 경쟁력, 운영 방식에 따라 명암이 갈릴 수 있음을 시사합니다.

본 물건의 경우, 공부상 '목욕장(휴업)'으로 이용 중이며, 상업 지역에 위치하므로 업종 변경이나 재구성을 통해 상권을 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

천안아산역 일대는 교통의 편리함 외에도 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

백화점, 마트, 영화관 등의 쇼핑 및 문화 시설과 함께 주변의 업무시설 및 상가들이 형성하는 일일 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다.

아산신도시가 개발되면서 관련 인프라가 지속적으로 확충되고 있으며, 이는 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

다만, 2018년 사용 승인된 건물로서 최신 시설과의 비교, 주변 상업 시설과의 경쟁 등을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 물건은 현재 '목욕장'으로 등록되어 있으나 '휴업중' 상태입니다. 시설의 노후화, 설비 작동 여부 불확실성, 재개장을 위한 대규모 투자 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히, 부대설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못하고 평가되었으므로, 실제 점검 시 상당한 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 건물 자체의 관리 상태 및 운영 수익성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 임대 관계 미상으로 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '택지개발지구', '중점경관관리구역' 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

넷째, 천안아산역 일대는 상권이 발달되어 있지만, 일부 상권의 침체 사례와 같이 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획 변동에 따른 리스크도 존재합니다.

주변에 혐오시설은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안아산역이라는 탁월한 입지 조건과 대규모 상업지구 내에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다.

다수의 근린생활시설 및 업무시설과 인접해 있어 잠재적인 고객 기반이 존재하며, 교통 편의성은 높은 편입니다.

하지만 현재 '휴업 중인 목욕장'이라는 특성과 설비 작동 불확실성이라는 높은 리스크를 안고 있습니다.

따라서 성공적인 투자를 위해서는 상당한 규모의 초기 투자(리모델링, 설비 점검 및 보수, 업종 변경 등)와 철저한 사업 계획 수립이 필수적입니다.

입지적 장점을 활용하고 잠재적 리스크를 극복할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

탁월한 교통 요충지인 천안아산역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

대규모 상업 및 업무 지구 내에 있어 다양한 업종으로의 전환 및 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

현재 휴업 상태인 점과 설비 상태에 대한 불확실성은 리스크 요소이나, 이를 극복하고 합리적인 가격에 낙찰받는다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 및 인구 유입 효과를 고려한 투자 가치가 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매5계