나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116736 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1797 아산테크노밸리이지더원4단지 409동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등하교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지는 차량의 진출입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 건물 16층 중 7층 703호 로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내벽: 페인팅 및 타일 마감 등,
창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 현황 공동주택(아파트)용지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 중로 및 소로에 접하여 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-07-16)(소로3-15)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2013-07-16)(중로1-2)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-17호선(아산테크노밸리))(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역(염작초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(아산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2024타경116736 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1797, 아산테크노밸리이지더원4단지 409동 7층703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 42.72㎡ (약 12.93평)

* 토지지분: 42.7242㎡ (약 12.93평)

* 건물면적: 72.34㎡ (약 21.89평)

* 건물지분: 72.345㎡ (약 21.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO (아이비케이저축은행)

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 아산테크노밸리 EG the1 4단지

* 사용승인일: 2016년 12월 14일

* 동수: 9개 동

* 세대수: 665 세대

* 최고층: 24층 / 본건 7층

* 전용면적: 72.34㎡ (약 21.89평)

* 분양면적: 제공된 JSON의 'excluUseAr' 값 (72.0945㎡ ~ 72.345㎡)은 전용면적에 해당합니다. 아파트 공급면적(분양면적)은 일반적으로 전용면적과 공용면적을 합한 것으로, 본 건의 경우 약 85㎡(25평형) 내외로 추정됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 염작초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

* 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

* 아파트 단지 내 차량 진출입 용이함.

* 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태:

* 단지 주변으로 중로 및 소로에 접하여 진출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리)

* 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m) 접합

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(염작초등학교)

* 비행안전제6구역(전술)

* 일반산업단지(아산테크노밸리)

2. 권리분석

2.1. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 2018년 10월 29일 아이비케이저축은행 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정임. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

* 총 등기부채권액: 168,000,000원 (아이비케이저축은행 근저당 기준)

2.2. 임차인 현황

* 조사된 임차내역 없음.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

2.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 2017-01-26, 소유권보존, 주식회사동양건설산업

* 갑2: 2017-03-23, 소유권이전, 심진규 (매매금 190,800,000원)

* 을1: 2018-10-29, 근저당, 아이비케이저축은행 (권리금액 168,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 2024-11-28, 임의경매, 아이비케이저축은행 (채권액 168,000,000원) - 본 건 경매 개시

3. 상권분석

3.1. 주변 상업 및 편의시설

* 본건이 위치한 아산테크노밸리 일대는 산업단지와 배후 주거단지가 복합적으로 형성되어 있음.

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

* 아산테크노밸리 자체의 산업 활동으로 인해 관련 종사자를 위한 상업시설 및 주거 수요가 존재함.

3.2. 지도 검색을 통한 시설 확인

* 주변에 염작초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 아산테크노밸리 일반산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않음. (주변 환경은 보통 수준으로 판단됨)

4. 생활정보

4.1. 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

* 지상 주차 4대, 지하 주차 22대, 총 109대 주차 가능 (전기차 충전기 포함).

4.2. 생활 편의 및 교육 환경

* 염작초등학교가 인근에 있어 초등 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호함.

* 단지 주변으로 중로 및 소로에 접하여 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능함.

* 아산테크노밸리 주변으로 식당, 카페, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획상 제한사항

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 다수의 법적 제한사항이 존재함. 이는 향후 토지 이용이나 재건축 시 고려될 수 있는 요소임.

* 아산테크노밸리 일반산업단지 내 위치하여 주변 개발 및 환경 변화에 영향을 받을 수 있음.

5.2. 건물 노후도 및 관리 상태

* 2016년 12월 사용승인된 아파트로, 신축 건은 아니나 최신 건물에 비해 심하게 노후되지는 않은 상태임.

* 구체적인 건물 내부 관리 상태는 현장 조사를 통해 확인 필요.

5.3. 기타 참고사항

* 임대 관례 및 기타 사항은 미상임. (소유자 점유 추정되나, 현장 확인 필수)

6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 아산테크노밸리 이지더원 4단지 아파트로, 초등학교가 인접하고 산업단지 배후 주거 지역으로서 직주근접의 장점이 있습니다. 교통 여건 및 단지 내 편의시설은 양호한 편이며, 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 임차인도 없어 명도 부담이 없습니다. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한사항과 아산테크노밸리 일대의 개발 및 시장 변화가 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 소폭 낮은 경향을 보이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 직주근접의 수요: 아산테크노밸리 일반산업단지에 근무하는 수요층을 타겟으로 한 임대 수익 또는 시세 차익 가능성.

* 교육 환경: 염작초등학교 인접으로 인한 학군 수요.

* 권리상 깨끗함: 인수되는 권리 및 임차인이 없어 명도 및 권리 관계 정리가 용이함.

* 생활 인프라: 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용 편리.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 11월~12월): 185,000,000원 ~ 209,000,000원 (7층은 19~21층 거래가와 비교 필요)

* 본건은 7층으로, 최근 거래된 19~21층 물건들과 층수 차이가 있습니다. 일반적인 경우 층별로 가격 차이가 발생할 수 있으나, 본 물건의 감정가는 최근 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 권리상 인수되는 보증금이나 임차인이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 수익률 및 시세 상승 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준, 즉 197,100,000원 ~ 208,050,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 접근 시, 최근 실거래가 상단인 209,000,000원을 초과하지 않는 선에서, 또는 감정가의 90%인 197,100,000원부터 경쟁 상황을 보며 상향하는 전략을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 197,100,000원 ~ 208,050,000원 범위 내에서 경합 상황 및 본인의 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.