나이스옥션 법원경매 청주 2024타경6185 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2917 근린시설 경매

매각기일: 2026-02-25

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경6185 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2917 근린시설 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매4계 2024타경6185 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 짐대로 65-1 | 감정가: 1,614,362,980원 | 최저가: 553,725,000원 | 용도: 근린시설

1. 청주지방법원 2024타경6185 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경6185 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2917

용도: 근린생활시설, 다가구주택

감정가: 1,614,362,980원

토지면적: 339.90㎡ (약 102.82평)

건물면적: 989.11㎡ (약 299.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 1-1번(계단실 및 기계실) 위에 통신사중계기(KT, LG) 위치함. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음. 부동산 현황조사보고서상 최선순위 설정보다 먼저 전입한 임차인이 있으나 권리신고를 하지 않은 임차인이 존재함. 만약 진정한 임차인이라면 임대차보호법상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 수 있음.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 소재하며, "증안초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상가지대, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 간선도로 대비 등고·평탄한 가장형 토지이며, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 가장 중요한 주의사항은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있다는 점입니다. 현황조사보고서상 말소기준 권리보다 먼저 전입한 임차인이 있으나 권리신고를 하지 않은 상태입니다. 만약 이 임차인이 진정한 임차인이라면, 주택임대차보호법에 따라 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 중복사건으로 처리되고 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

소재지가 복대동으로, 청주시의 주요 상업 및 주거 지역과 인접해 있습니다. 본건 건물의 1-3층은 제2종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 4-5층은 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 이는 상가와 주택이 복합된 건물로, 지역 내 유동인구를 기반으로 한 근린생활시설의 영업 가능성과 주거 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 상가지대가 형성되어 있어 배후 수요가 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕으로 이루어져 있으며, 지하 1층, 지상 5층 규모입니다. 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다. 건물 내 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비와 함께 승강기가 설치되어 있어 편의성을 높이고 있습니다. 1-3층은 제2종 근린생활시설로, 4-5층은 각각 5가구 및 4가구로 구성된 다가구주택으로 사용 중이어서 다양한 용도로 활용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 만약 보증금을 인수해야 하는 임차인이 있다면, 매수인의 실질적인 투자 금액이 늘어나게 됩니다. 또한, 제시외 건물 1-1번(계단실 및 기계실) 위에 KT, LG 통신사 중계기가 설치되어 있어, 이에 대한 사용 권리 관계 및 향후 철거 또는 이전에 대한 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다. 제시외 건물에 대한 소유권 및 일괄처분 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 복대동의 준주거지역에 위치한 복합 건물로, 상가와 다가구주택으로 활용되고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 지역의 상권 및 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성, 제시외 건물 및 중계기 관련 문제 등 인수 후 부담이 될 수 있는 권리 및 부대시설에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지와 혼합 용도(근린생활시설, 다가구주택)는 다양한 임대 수익 창출 기회를 제공합니다. 특히, 4-5층의 다가구주택은 안정적인 주거 수요를 기반으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 건물의 근린생활시설 부분은 지역 상권의 특성에 따라 높은 활용도를 보일 수 있습니다. 다만, 권리 분석에서 확인된 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 파악하고, 이를 해결하기 위한 전략을 수립하는 것이 투자 성공의 관건이 될 것입니다. 제시외 건물 및 중계기 관련 사항도 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로, 사전에 충분한 검토가 필요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매4계