나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10749 [1] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 431-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "강남영상미디어고등학교" 남동측 인근에 위
치하며, 주위 일대는 소로변을 따라 형성되어 있는 한산한 상가지대로서 전.답 등의 농경지
및 상가건물 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으나 운행빈도
등을 고려할때 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 로폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축
사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로
구역(2019-05-17)(군도17호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사
에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문
화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지상2층
(사용승인일 : 2021.11.26)

외벽 : 치장벽돌마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

1층 : 사무소
2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 2층 주택 부분에 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황은 "사무소 및 주택"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함
공부상 "제2종근린시설(사무소)이나" 현황은 "사무소 및 주택"으로 이용중임
문화재 관련 인/허가사항 확인 필요(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10749 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 431-4

토지면적: 229.00㎡ (약 69.27평)

건물면적: 88.50㎡ (약 26.77평)

용도: 제2종근린생활시설 (사무소), 현황: 사무소 및 주택

건축물 사용승인일: 2021년 11월 26일

감정가: 243,057,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 소재하며, "강남영상미디어고등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위환경: 한산한 상가지대와 농경지, 상가건물이 혼재된 지역임.

도로: 북동측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 출입이 용이함.

교통: 인근에 다수의 시내버스 노선이 있으나 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

토지: 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 도로구역(군도17호선), 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 04월 06일 접수된 강화신용협동조합 근저당권 (을27)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 전부 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-12-11, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-19, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액 (토지/건물): 531,336,452원

1.3. 상권분석

주변 시설: "강남영상미디어고등학교"와 인접한 지역으로, 한산한 상가지대와 농경지가 혼재되어 있음. 현재 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

건물 이용 현황: 1층은 사무소, 2층은 주택으로 이용 중이며, 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 현황은 복합 용도로 활용되고 있음.

최근 거래 사례 분석:

'골든비버리'(2022년 건축, 79.72㎡)는 2025년 12월 170,000,000원에 거래되었음 (약 213만원/㎡).

'수아비스'(2013년 건축, 39.59㎡)는 2026년 3월 65,000,000원에 거래되었음 (약 164만원/㎡).

'수아비스'(2013년 건축, 68.447㎡)는 2026년 7월 145,000,000원에 거래되었음 (약 212만원/㎡).

본건 감정가 대비 시세 분석: 본건은 2021년 신축 건물로 비교적 최신 건물이며, 토지 면적 대비 건물 면적이 적절함. 주변 2022년 건축물 시세(약 210만원/㎡)를 고려할 때, 본건 토지(229㎡)의 감정가(약 106만원/㎡)는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됨. 건물 면적(88.5㎡)에 대한 감정가(약 274만원/㎡)는 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 볼 수 있음. 그러나 전체적으로는 시세 대비 저평가 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 다소 불편할 수 있음.

교육: "강남영상미디어고등학교" 인근에 위치함.

편의시설: 인근 상가지대가 형성되어 있으나, 전반적으로 한산한 편으로 상세한 편의시설 정보는 부족함.

의료: 인근에 대규모 의료 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

문화재 관련 인허가 사항 확인 필요: 본건은 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 반드시 필요함. 이는 건축, 증축, 대수선 등 개발 행위에 중요한 영향을 미칠 수 있음. (감정평가서 참조)

공부상 용도와 현황 용도 상이: 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '사무소 및 주택'으로 이용 중임. 이는 향후 행정 제재 또는 용도 변경 과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

대중교통 불편: 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어진다는 점은 임대 및 거주 환경에 영향을 줄 수 있음.

임대관계 미확인: 현재 임차인들의 임대 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 절차가 필요할 수 있음. (단, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없음.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 위치한 2021년 준공의 신축 근린주택으로, 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상임.

최근 건축된 건물로서 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 사무실과 주택으로 복합 활용이 가능한 점이 특징임.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 투자 가치가 있을 것으로 판단되나, 문화재 관련 인허가 사항 확인 및 공부상 용도와 현황 용도의 차이에 대한 면밀한 검토가 필수적으로 요구됨.

대중교통 접근성이 다소 부족하다는 점은 단점으로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 건물 거래 사례 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 향후 시세 상승을 통한 수익 기대 가능.

다용도 활용성: 사무실 및 주거 공간으로 동시에 활용이 가능하여 임대 수익 다각화 및 안정적인 임대 수요 확보에 유리함.

개발 잠재력: 성장관리계획구역 등 지역 특성을 고려할 때, 향후 지역 개발 시 지가 상승 및 건물 가치 상승 가능성 있음. (검색 결과, 온수마을 일대가 2026년부터 2028년까지 관광 활성화 사업 대상지로 선정되어 지역 개발 잠재력이 더욱 기대됨.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,057,000원임.

주변 유사 면적 및 연식의 건물 거래 사례 분석 결과, ㎡당 210만원 내외의 시세를 형성하고 있음.

본건 토지(229㎡)의 감정가는 ㎡당 약 106만원으로, 주변 시세 대비 낮은 편임. 건물(88.5㎡) 감정가는 ㎡당 약 274만원으로 시세와 유사하거나 다소 높은 수준임.

신축 건물이라는 점과 시세 대비 저평가 가능성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려할 수 있음.

문화재 리스크, 용도 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 인근 시세 및 감정가, 그리고 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.