나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10275 [1] 경기도 수원시 팔달구 팔달로1가 12-3 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10275 [1] 경기도 수원시 팔달구 팔달로1가 12-3 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매10계 2023타경10275 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 117,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2023타경10275 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경10275 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 팔달로1가 12-3 2층201호

용도: 근린생활시설

감정가: 240,000,000원

토지면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

건물면적: 70.11㎡ (약 21.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 배OO

채권자: 유OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로1가에 소재하고 있습니다. 팔달구는 수원시의 중심부로, 역사와 문화, 행정이 밀집된 지역입니다. 특히 팔달로1가 지역은 수원 화성 행궁과 가까워 전통적인 도심의 특성을 지니고 있으며, 주변으로 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 유동 인구가 꾸준히 있는 편입니다. 다만, 상세한 주변 편의시설 및 교통 접근성에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 수원역과 같은 교통 요지와의 연계성은 지도상으로 확인이 필요하나, 팔달로1가 자체는 수원 시내의 주요 도로와 인접해 있어 차량 접근성은 어느 정도 확보될 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채무자와 소유자가 동일인(배OO)이며, 채권자는 유OO입니다. 강제경매의 경우, 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 모든 권리관계가 정리되어 일반적으로는 소유권 이전 등기에 문제가 없습니다. 다만, 등기부등본 상의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 본건은 건물에 위반건축물 사항이 있어, 권리관계와 별개로 이용 및 명도에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건의 용도는 근린생활시설로, 상가로 활용될 수 있는 물건입니다. 팔달구 팔달로1가 지역은 역사적인 관광 자원과 함께 다양한 상업 시설이 공존하는 곳입니다. 특히 화성행궁 주변의 행궁동 상권은 최근 젊은 층을 중심으로 활기를 띠고 있으며, 카페, 음식점, 소규모 상점 등이 밀집해 있습니다. 본건이 위치한 팔달로1가 지역 역시 이러한 상권의 일부로 볼 수 있으며, 주변의 유동인구를 바탕으로 업종에 따라 안정적인 영업이 가능할 수 있습니다. 다만, 경쟁 상권과의 차별화 전략과 해당 건물의 적합한 업종 선정이 중요할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

팔달구는 수원시의 행정, 문화, 교통의 중심지 중 하나로, 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 수원시청, 병원, 은행, 관공서 등이 인접해 있으며, 수원역을 통해 전국 각지로의 이동이 용이합니다. 또한, 화성행궁, 팔달문 등 역사 유적지가 많아 문화생활을 즐기기에도 좋은 환경입니다. 다만, 본건의 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 "주의사항"에 명시된 바와 같이 몇 가지 잠재적 리스크가 존재합니다.

1. **위반건축물 및 실이용 면적 문제**: 공부상 전용면적은 70.11㎡이나, 현황은 위반건축물로 인해 53.09㎡만 이용 가능하고 나머지 17.02㎡는 인접 호수에서 이용 중이라는 점은 매우 중요합니다. 이는 실제 사용 가능한 면적이 줄어들고, 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

2. **감정평가 기준**: 감정평가 및 매각이 공부상 전용면적인 70.11㎡를 기준으로 이루어졌다는 점은, 실제 이용 면적과의 차이로 인해 낙찰자가 예상치 못한 손해를 볼 수 있음을 시사합니다.

3. **호별 배치 추정**: 공부상 제201호를 기준으로 제201호부터 제203호까지 순차적으로 되어 있는 것으로 추정된다는 점은, 실제 호실 배치가 도면과 다를 가능성을 내포하고 있습니다.

이러한 위반건축물 문제는 향후 철거, 원상복구, 이행강제금 부과 등 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규를 확인하고 전문가와 상담하시는 것이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구라는 중심 입지에 위치한 근린생활시설 물건입니다. 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다. 그러나 가장 큰 문제는 건물에 위반건축물이 존재하며, 이로 인해 공부상 면적과 실제 이용 면적에 큰 차이가 발생하고 있다는 점입니다. 이 부분은 낙찰 후 상당한 부담이 될 수 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 법률 및 건축 전문가와 충분히 상담 후, 위반건축물 해소 방안 및 예상되는 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **중심 입지**: 팔달구는 수원시의 중심지로서, 행정, 문화, 상업 기능이 집중된 지역입니다.

2. **잠재적 상권**: 화성행궁 주변의 활성화된 상권과 연계될 가능성이 있으며, 적정 업종 선택 시 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

3. **경매 특성**: 강제경매로 권리관계가 비교적 명확하나, 위반건축물 문제가 가장 큰 변수입니다.

**주의사항**: 위반건축물 문제는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이므로, 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 정확한 현황을 파악하고, 철거/원상복구 비용, 이행강제금 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 주변 지역의 개발 상황 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매10계