나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10275 [1] 경기도 수원시 팔달구 팔달로1가 12-3 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 전유면적은 70.11㎡이나, 현황은 위반건축물로 인하여 본건 201호로 53.09㎡가 이용되고 있고 17.02㎡는 다른 인접 호수의 일부로 이용되고 있으므로 입찰시 주의요함.
2. 감정평가 및 매각은 공부상 전용면적인 70.11㎡를 기준으로 함.
3. 호별배치는 공부상 제201호를 기준으로 제201호부터 제203호까지 순차적으로 되어 있는 것으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경10275 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 팔달로1가 12-3, 2층 201호 (신 주소: 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3)

* 용도: 근린상가 (표제부 상 주 용도: 공동주택, 기타 용도: 도시형생활주택 원룸형, 다세대주택, 근린생활시설 혼합)

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

* 건물면적: 70.11㎡ (약 21.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

1.1. 입지조건

* 본건 소재지는 경기도 수원시 팔달구의 중심부에 위치하며, 행정 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근에 경기도청, 수원시청, 수원세무서 등 주요 관공서가 위치하고 있으며, 수원역이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 팔달로는 수원시의 주요 도로 중 하나로, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

1.2. 교통상황

* 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 버스정류장으로는 '향교, 팔달보건소, 중앙침례교회'(도보 약 10분) 정류장이 있으며, 9, 10, 11, 13, 35, 37, 46, 400, 9-1, 999, 10-2, 10-5, 11-1, 13-4, 15-1, 32-4, 83-1, 720-2, 3000번 등 다수의 노선이 운행됩니다.

* '고등동오거리'(도보 약 5분) 정류장에서는 27-3번 버스가 운행합니다.

* 수원역(1호선, 수인분당선)까지는 도보 또는 대중교통으로 이동 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

* 유 (유진솔): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2016.07.20. 대항력 있음. (집합건물 등기부 상 을구 7번 임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 인수될 수 있음).

* 정 (정범숙): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016.08.09. 대항력 있음.

* 황 (황의돈): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016.08.09. 대항력 있음. *금액이 미상이라도 주의 필요.*

* 등기부 현황

* 소유권보존: 2015.09.09 (배진성)

* 주택임차권 (을7): 2020.12.04 접수, 유진솔, 110,000,000원. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 말소기준권리: 갑4, 2016.09.02 접수, 김관호 가압류 (170,000,000원).

* 그 외 다수의 가압류 및 압류가 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차보증금: 을구 7번 유진솔 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 팔달로1가는 수원시의 구도심 지역으로, 과거부터 형성된 상업 및 업무 기능이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 수원역 상권(AK플라자, 롯데몰 등)이 있으며, 팔달문, 남문시장 등 전통시장과 로데오 상권도 형성되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 수원시청, 경기도청(과거) 등 행정기관 밀집 지역과도 인접하여 관공서 이용객 및 관련 업종의 수요가 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설로는 쇼핑몰(AK플라자, 롯데몰 등), 전통시장(수원역전시장 등), 백화점, 은행, 병원(아주대학교병원, 경기도립정신병원 등), 관공서(수원시청, 수원세무서 등) 등이 풍부합니다.

* 문화시설로는 화성행궁, 수원화성박물관, 경기아트센터 등이 인근에 있어 문화생활을 즐기기 좋습니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교(아주대학교) 등 교육 시설 또한 다수 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 7번 임차권(유진솔)은 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 또한 정 및 황 임차인 역시 대항력이 있어, 이들의 보증금 및 명도 관련 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 공부상 전유면적은 70.11㎡이나, 실제 이용 면적은 53.09㎡이며, 17.02㎡는 인접 호수의 일부로 이용되고 있어 건축물 현황과 공부상 내용이 일치하지 않습니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있습니다.

* 실제 이용 면적 축소: 위반건축물로 인해 전용 면적이 축소되어 사용되고 있으므로, 해당 면적에 대한 가치 하락 또는 사용 제약이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물처리시설 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 수원시 전반적으로 자원회수시설(소각장) 이전 문제가 논의되고 있음을 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 수원시 팔달구의 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 우수하고 상권이 발달된 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 110,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높은 점, 그리고 위반건축물로 인한 실제 이용 면적의 축소 및 공부와의 불일치 등 중대한 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통한 실질적인 이용 현황 파악과 법률적 검토가 필수적이며, 인수되는 보증금 및 명도 관련 비용 등을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자포인트

* 우수한 입지: 수원시 팔달구라는 중심지에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 상업시설 밀집: 주변 상업 시설 및 유동 인구를 바탕으로 임대 수익 또는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익 가능성: 리스크 요인을 충분히 반영한 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 인수되는 임차보증금 (을구 7번 유진솔): 110,000,000원

* 리스크 감안 순수 가용 금액: 240,000,000원 - 110,000,000원 = 130,000,000원

* 추가 임차인(정 , 황 )의 보증금, 명도 비용, 위반건축물 관련 처리 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정 필요.

* 상기 분석을 바탕으로, 보증금 인수 및 기타 리스크를 감안하여 130,000,000원 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.