나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9491 [1] 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 "서영대학교 파주캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 평탄화한 토지로, 대체로 정형을 이루는 단독(다가구)주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 단지내 도로에 접하며, 이를 통해 단지 외부 도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

제시목록 외의 물건

현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

공부와의 차이

현장조사시 포착되는 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ 현재 임대차 관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2는 현황 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건으로, 2011년 12월 06일 사용승인되었으며

외벽: 석재, 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: -.
창호: 이중창호 등 입니다.

이용상태

공부상 단독주택(다가구주택,8가구) 입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장시설 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

현장조사시 포착되는 특이사항은 없습니다.

공부와의 차이

ㅇ 본건은 공부상 건물명이 기재되어 있지 아니한 단독(다가구)주택이나, 현황 외관상 유사한 다수 건물이 단지를 형성하여 "모닝빌B단지"라고 표기되어 이용중이며, 본건은 "모닝빌B-5동"으로 외벽에 표기되어 있습니다.
ㅇ 본건 건물의 등기사항전부증명서에는 "능산리 287-7"도 본건 소재지로 표기되어 있으나, 토지대장상 2012년 01월 09일 287-2번으로 합병되어 말소된 것으로 조사되니 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ 본건 건물은 폐문부재하였고, 이해관계인 등을 만날 수 없어 내부확인을 할 수 없었습니다. 이에 본건 건축물도면 및 외관 조사 등에 의해서 평가하였으니, 경매입찰시 참고바랍니다.
ㅇ 현재 임대차 관계는 미상입니다. (현장 조사시 1층 출입문상 기재된 연락처를 확인하였으나, 과거 임차인으로 현재는 본건과 무관한 것으로 탐문되었습니다.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공부상 건물명이 기재되어 있지 아니하였으나, 외관상 유사한 다수 건물이 단지를 형성하여 '모닝빌B단지'라고 포기되어 이용 중이며 본건은 '모닝빌B-5동'으로 외벽에 표기되어 있음.
3. 건물의 등기사항전부증명서에는 '능산리 287-7'도 본건 소재지로 표기되어 있으나, 토지대장상 2012년 1월 9일 287-2번으로 합병되어 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경9491 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-2 (새 주소: 경기도 파주시 국사봉길 78-22)

용도: 다가구주택 (총 8가구)

건물 외관 표기: 모닝빌B-5동

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 493,572,640원

토지면적: 275.00㎡ (약 83.19평)

건물면적: 281.58㎡ (약 85.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 "서영대학교 파주캠퍼스" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로, 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

토지는 완경사지대 내 평탄화되었으며, 대체로 정형을 이루는 단독(다가구)주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근은 용이하며, 본건 필지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 단지내 도로에 접하고 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

인근 주요 도로와의 연계성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 전방지역 25km 이내)에 포함되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 16일 접수된 하나은행의 근저당권 (등기부채권총액: 700,636,800원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대차 관계는 미상이며, 내부 확인이 불가하여 정확한 임대차 내역 파악에 어려움이 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설은 밀집해 있지 않습니다.

일상적인 편의점 등은 인근에 위치할 수 있으나, 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 수요

"서영대학교 파주캠퍼스"가 인근에 위치하고 있어, 대학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 발생할 수 있습니다.

다가구주택으로서 8가구 규모의 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 2-3km 내외에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 위치할 가능성이 높으나, 직접적인 확인은 필요합니다.

차량 이용 시 파주시내 또는 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서영대학교 파주캠퍼스"가 바로 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

주변에 초, 중, 고등학교 등의 일반 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임대차 관계가 미상인 점은 명도 절차 진행 시 예상치 못한 저항이나 추가적인 협상 비용이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 점유자가 있을 경우 퇴거 절차에 주의해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

내부 확인이 불가하여 건물 상태, 구조, 임대 현황 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 최대한 해소해야 합니다.

공부상 건물명이 명확히 기재되어 있지 않으나, 외관상 '모닝빌B-5동'으로 사용 중인 점, 과거 287-7번지가 합병 말소된 점 등은 등기 및 건축물 대장 상의 불일치 소지가 있어 확인이 필요합니다.

6.3. 지역적 리스크

군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km)에 해당하여, 향후 건축 증축, 개축 등 부동산 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재, "서영대학교 파주캠퍼스" 인근에 위치한 다가구주택입니다.

건축된 지 약 15년 되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계 미상과 군사시설 보호구역에 속하는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

대학 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있으나, 명도 및 지역적 제약 사항을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 기대 가능

* "서영대학교 파주캠퍼스" 인근으로 대학생 및 교직원 대상 수요 확보 용이

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담 적음

* 일괄 매각으로 토지, 건물 일체 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 493,572,640원입니다.

임대차 관계 미상, 군사시설 보호구역 지정 등 일부 리스크 요인을 감안하고, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 및 투자 수익률을 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 395,000,000원 ~ 445,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 순전히 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 본건의 정확한 현황, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.