나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142924 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142924 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142924
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 121-5, 제2층 제203호 (화곡동, 라움하우징)
• 감정가: 250,000,000원
• 최저가: 160,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경142924 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 121-5, 제2층 제203호 (화곡동, 라움하우징) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 160,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2024타경142924 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제2층 제203호에 위치한 다세대주택이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

최초 감정가는 250,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건물의 전용면적은 29.01㎡이며, 이는 약 8.77평에 해당합니다. 토지 지분은 17.51㎡로 약 5.29평을 소유하게 됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 일부이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재 마감 등으로 준수한 외관을 갖추고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기, 난방 및 소화 설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 전형적인 주거 밀집 지역으로, 주위에는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적인 편입니다. 2필 일단의 부정형 토지로서 동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

인근에는 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 서울 지하철 5호선 및 2호선(신정지선) 까치산역이 위치하고 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 까치산역 일대는 카페, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 해당 지역은 과거 강서구와 양천구의 주요 상권이었으며, 현재도 상업 시설이 발달되어 생활에 필요한 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 교통

교통 상황은 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과 근거리의 까치산역을 통해 서울 시내 접근이 용이하여 대중교통 이용 편의 정도는 보통 이상으로 평가됩니다. 주변에 신정초등학교가 있어 학군 접근성이 우수하며, 전반적으로 주거지로 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건입니다. 가장 핵심적인 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 **매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않는다는 조건**이므로, 낙찰자는 임차보증금에 대한 부담이 없어져 권리관계가 매우 깨끗하게 정리됩니다. (일반적으로 강제경매 시 인수되는 보증금 리스크가 해소됨)

3.2. 잠재적 리스크

- 내부 확인 불가: 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재로 인해 내부 인테리어 상태 및 설비의 작동 여부 등을 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 명도 과정이나 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- 지역 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 설정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 행위에 제약이 있음을 의미하나, 현 상태의 다세대주택 이용에는 큰 문제가 없습니다.

- 혐오시설: 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 화곡동은 다세대주택 밀집지역 특성상 주차 공간이 협소할 수 있다는 점 및 다소 복잡한 주거환경은 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

- 클린한 권리관계: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자는 임차인(또는 HUG)에 대한 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

- 역세권 입지: 까치산역 도보권에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 입지입니다.

- 소액 투자 가능성: 전용 8.77평의 소형 주택으로, 강서구 내 비교적 낮은 감정가로 책정되어 있어 소액 투자 및 실거주를 위한 진입 장벽이 낮습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 양호한 주거지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 특히 권리분석상 대항력 포기 조건이 걸려있어 투자 안정성이 매우 높습니다. 내부 상태를 확인하지 못했다는 리스크가 있으나, 이는 매각가 하락 요인이 될 수 있어 저가에 낙찰받을 경우 오히려 기회가 될 수 있습니다. 신정초등학교와 까치산역 등 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 시세 대비 저렴하게 취득한다면 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계